Суд зобов’язав «Старнайт» знести прибудову до будинку колишнього Дворянського зібрання — місто хоче виселити підприємців зі всієї будівлі

Історія

За довідкою порталу «Полтава історична», будівлю, яка сьогодні розташована на вул. Соборності, 31, звели у 1810 році як будинок Дворянського зібрання. Понад 100 років він був одним з громадянських та культурних центрів міста. Влітку 1813 року там вшановували Гаврилу Державіна, у 1879 році давав концерти Модест Мусоргський, у 1881-му виступала художниця Марія Башкирцева. Також тут проводили концерти Антон Рубінштейн, Петро Чайковський, Олександр Скрябін, Сергій Рахманінов, Федір Шаляпін тощо.

У 1920-30-х роках в будинку був пролетарський клуб імені Карла Маркса, а в сквері поряд — літній кінотеатр. Будівля сильно постраждала під час війни і була відбудована в 1947 році. У радянські часи там розмістили кінотеатр імені Івана Петровича Котляревського. Тоді він мав дві зали: малу — на нижньому поверсі та велику — на верхньому.

У 1963 році Будинок дворянського зібрання включили до Списку пам’ятників архітектури Української РСР. Земельну ділянку під ним одночасно визнали такою, яка розташована в межах Центрального історичного ареалу. Тобто вона потрапила в охоронну зону пам’яток.

Пізніше уже Міністерство культури України включило будівлю до списку пам’яток місцевого значення, а потім — і національного.

За часів незалежної України у будівлі залишили під кінотеатр одну меншу залу. На верхньому поверсі розташували казино та офіси. Приблизно в той самий час будинок передали в оренду приватній фірмі, назву якої «Полтавщині» так і не вдалося дізнатися. Було відомо лише, що міськвиконком судився з орендатором через борги.

Станом на січень 2013 року, приміщення будівлі орендували три особи по 12 грн/м². Хто саме їх винаймав, невідомо.

З кінця 2013 року частину будівлі передали в оренду ТОВ «Старнайт», а за 1,5 роки кінотеатр ім. І.П. Котляревського зачинився. Фактично з того часу і до сьогодні більшу частину історичного будинку винаймає ця компанія. Наразі у неї двоє власників з рівними правами — Сергій Гонтовий та Олександр Калуцький. З квітня 2018 року директором фірми є Олег Устименко. До нього керував Віталій Романченко.

Одразу після отримання в оренду «Старнайт» почало розбудови всередині та зовні історичної будівлі

Влітку того ж року новий орендар прибудував до історичної будівлі крило під виглядом літнього майданчика. Влада міста назвала такі дії самочинними, але змусити підприємця прибрати це не змогла.

Перша прибудова

Це надихнуло ТОВ «Старнайт» на нові будівельні роботи. Для облаштування нічного клубу на другому поверсі будинку почали зносити опорні стіни, облаштовувати систему вентиляції, будувати додаткові приміщення тощо. Більшість з них були без проектної документації.

Після перевірки таких робіт Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Полтавський міськвиконком доручив управлінню майном обмежити доступ до будівлі та перевірити законність внесених змін. Це нічого не змінило. В історичній будівлі облаштували нічний клуб, який назвали «концерт-холом «Версаль». Імовірно, у якості «відкупних», влітку 2014 року ТОВ «Старнайт» частково відремонтував фасад будівлі.

Ремонт фасаду в 2014 році

Обурений фактичним знищенням історичної будівлі тодішній нардеп Сергій Каплін звернувся до суду. Октябрський райсуд Полтави визнав, що роботи всередині будинку проходили незаконно і постановив Міністерству культури у місячний термін відреагувати на ситуацію.

Це рішення суддя Лариса Гольник ухвалила у березні 2015 року. Далі майже 4 роки тривав процес оскарження у судах різної інстанції. Тодішній склад Полтавської міськради та управління майном комунальної власності міста не був згоден з таким результатом. Вони намагалися довести, що у попередніх судових рішеннях будинок Дворянського зібрання неправомірно віднесли до пам’яток культурної спадщини національного значення. 22 січня 2019-го Верховний Суд України підтвердив ухвалу Гольник та рішення Харківського апеляційного адмінсуду, залишивши їх без змін.

Ті перебудови, які ТОВ «Старнайт» провело всередині історичного будинку, вплинули і на безпечність приміщень. Зокрема, у березні 2019 року Полтавське міськрайонне управління ГУ ДСНС у Полтавській області нарахувало у «Версалі» 19 фактів порушень техногенної та пожежної безпеки.

Інспектори зобов’язали усунути небезпечні фактори. ДСНС навіть зверталося до Полтавського окружного адмінсуду з вимогою закрити «Версаль» до того, як власник все не виправить. Надзвичайники отримали відмову.

Натомість директор компанії сам звернувся до суду і виграв справу. 6 листопада 2019-го суддя Євгеній Супрун скасував наказ ДСНС Полтавщини, за яким саме і проводилася перевірка, та припис, який зобов’язував усунути порушення. Таким чином, суддя фактично вирішив, що клуб безпечний.

Друга прибудова

Історія будівництва

Територія майбутньої другої прибудови

Восени 2016 року «Старнайт» почав нові будівельні роботи біля колишнього кінотеатру ім. Котляревського. Фірма вирішила облаштовувати уже друге крило під виглядом літнього майданчика — так само, як з першою прибудовою.

Підставою для облаштування став дозвіл Полтавської міськради на розміщення тимчасової споруди за адресою на вул. Соборності, 31, від червня 2016 року. «Тимчасовість» об’єкта одразу викликала сумнів — орендар поклав фундамент і встановив металеву конструкцію, до якої потім приробив стіни. Обурені полтавці провели кілька акцій протесту стосовно будівництва. Інші ж — звернулися до Державної архітектурно-будівельної інспекції.

У травні 2017-го ДАБІ оштрафувала «Старнайт» за самочинну реконструкцію пам’ятки архітектури національного значення, чим фактично визнала неправомірність прибудови. Це не розв’язало проблему.

Упродовж року відбувалося протистояння громадськості та забудовників, де акції протесту та перевірки перемежовувалися подальшими будівельними роботами. За цей час «Старнайт» встиг вставити склопакети, зробити деякі роботи всередині та почати облаштовувати вхідну групу.

Кримінальне провадження та судові справи

Паралельно, у квітні 2017-го, поліція відкрила кримінальне провадження за ст. 197-1 ККУ (самовільне зайняття земельної ділянки та самовільне будівництво) та за ст. 298 ККУ (нищення, руйнування чи псування пам’яток історії або культури). В рамках справи поліцейські намагалися арештувати всю будівлю, але вдалося заблокувати лише техніку. Будівництво це все одно не зупинило. Судячи з даних реєстру судових рішень, зараз відповідне провадження зупинилося і взагалі не розглядається.

Імовірно, так сталося бо, розуміючи довготривалість процесу і можливість скарг з протилежного боку, Полтавська місцева прокуратура пішла іншим, шляхом — адміністративним. Вона подала позов до Господарського суду Полтавської області із вимогою до «Старнайту» знести незаконну прибудову. На той час фасад прибудови був зведений повністю.

Однак, прокуратура запізнилася, бо подала позов у квітні 2018 року — за рік після припису ДАБІ про те, що забудова незаконна. За цей час ТОВ «Старнайт» отримало рішення Харківського НДІ судових експертиз ім. Бокаріуса, яке визнавало, що бетонний майданчик не є фундаментом. Підприємець встиг виправити паспорт прив’язки, тобто фактично отримав усі дозвільні документи. 19 червня 2018-го Господарський суд залишив позов без розгляду та повернув прокуратурі у зв’язку із непідсудністю.

Прокурори не погодилися з таким рішенням і подали апеляційну скаргу. 14 листопада 2018 року Харківський апеляційний господарський суд підтримав рішення попередньої інстанції та закрив справу.

Перегляд справи в Господарському суді

У місцевої прокуратури залишився останній шанс — касаційна скарга. Для цього вона звернулася до Верховного суду України. У червні 2019 року він частково скасував рішення двох попередніх судів і повернув справу на розгляд Господарського суду Полтавської області. Тому довелося наново розглянути справу і 6 листопада 2019-го він виніс протилежне рішення. Суддя Дмитро Сірош зобов’язав ТОВ «Старнайт» знести прибудову.

Причин тому було кілька. Найпершим, на що спирався суд, був той самий Припис ДАБІ, який зобов’язував підприємця усунути порушення через самочинне будівництво до 2 жовтня 2017 року. Основним у цьому факті було те, що «Старнайт» не оскаржувало припис та рішення Департаменту ДАБІ.

Спираючись на висновки інспекції, суддя визнав, що будівництво врешті мало місце як таке, хоча «Старнайт» це заперечував. Втім, жодних дозволів на такі роботи товариство або його власники не отримували і повідомлень про це не публікували.

«Відповідач, попри заборону органу контролю, продовжував будівельні роботи. Зокрема, побудував монолітне залізобетонне перекриття над прибудовою для влаштування експлуатованої покрівлі, побудував майданчики для монтажу сходів, змонтував з двох сторін прибудови огороджувальну конструкцію з металопластикового профілю, засклив її двокамерними склопакетами та влаштував таким чином закрите приміщення, яке з двох сторін примикає до нежитлової будівлі кінотеатру, має з нею внутрішнє сполучення через влаштований дверний проріз та окремий вихід на прилеглу територію. Прибудова до будівлі має підвальний поверх, в якому розміщено систему вентиляції з рекуперацією всієї будівлі, прокладено мережі каналізації, перший поверх та експлуатовану покрівлю» — йдеться у рішенні суду.

Дозвільних документів у компанії і не могло бути. Земельна ділянка біля історичної будівлі, яку ТОВ «Старнайт» отримало в оренду у червні 2016 року, перед дозволом на встановлення тимчасової споруди, передбачає лише експлуатацію та обслуговування і ні в якому разі не будівництво. Воно на цій землі заборонено, бо ділянка перебуває у межах так званої зони «А», на якій міськрада заборонила встановлювати навіть тимчасові споруди — окрім тих, що вже існують.

У червні 2018 року інспектор будівельного нагляду скасував дію паспорта прив’язки на «тимчасову споруду». Такі документи надаються кожного разу, коли встановлюють новий кіоск. Тобто далі споруда стояла вже незаконно.

Ба більше, «Старнайт», як орендар, мав охороняти історичну споруду, а не добудовувати до неї приміщення. 25 січня 2013 року компанія підписала попередній договір про укладення в майбутньому охоронного договору. Документ передбачав, що вона використовуватиме будівлю так, що це збереже та не змінить її, утримуватиме територію, не допускатиме будівництва та прибудов, не перероблятиме зовні та всередині, повідомлятиме про руйнування та робитиме ремонт з письмового дозволу.

Також договір зобов’язував «Старнайт» на адміністративну, кримінальну та майнову відповідальність, якщо він порушить режим охорони та використання будівлі. І компанія мала підписати основний охоронний договір із такими самими зобов’язаннями. Він так і не був укладений, але строку на це прописано не було. Тому, фактично, попередній договір діяв на момент зведення прибудови та є чинним досі.

Заборону на самочинне перепланування, перепрофілювання, реконструкцію та капремонт передбачав і договір оренди, підписаний у січні 2014 року.

«На зазначеній території (ділянці навколо колишнього кінотеатру, — ред.) допускаються вибіркові реконструкції та збільшення розмірів окремих будівель, які не порушують традиційного характеру середовища у відповідності з розробленими та погодженими історико-містобудівними обґрунтуваннями. Нове будівництво можливе лише у виняткових випадках за проектами, розробленими на основі історико-містобудівних обґрунтувань та погодженими в порядку, визначеному законодавством.

Розміщення нових тимчасових споруд для підприємницької діяльності на вул. Соборності можливе тільки на час проведення ярмаркових заходів за умови розробки і затвердження комплексної схеми їх розміщення та зовнішнього виду», — йдеться у рішенні суду.

Останнім аргументом проти незаконності прибудови ТОВ «Старнайт» був висновок судової будівельно-технічної експертизи, яку провели в рамках кримінального провадження. Вона стверджує, що всі містобудівні елементи прибудови є тимчасовими спорудами.

Фото: poltavaopen.com

Суддя Дмитро Сірош цей висновок до уваги не взяв, оскільки представники компанії не засвідчили документ належним чином і той не мав підпису експерта.

Оскільки рішення зобов’язати «Старнайт» знести прибудову виніс господарський суд, а не Верховний, воно поки не є остаточним. Далі може запуститися новий довгий процес оскарження — але вже з боку компанії-орендаря. На цьому тижні спливає 20-денний строк подачі апеляційної скарги..

Спроби демонтувати

Після переформатування влади восени 2018 року у місті заговорили про можливість демонтажу прибудови до колишнього кінотеатру на ґрунті скасованого припису та, відповідно, договору оренди ділянки. Рішення про демонтаж прийняли у жовтні 2018-го. Аби її знести власними силами, у бюджет заклали півмільйона гривень. Прибудову не прибрали, кошти не використали та перерозподілили.

Оскільки формат і склад міськради та виконкому відрізняється від того, який був у 2015-му, відношення влади до історичної будівлі та дій із нею інше. Секретар міськради Олександр Шамота (колишній однопартієць та помічник Сергія Капліна) впевнений, що прибудову необхідно знести:

— Поки що одна позиція: є закон, який потрібно виконувати. У нас є єдина установа, яка може встановити незаконність — це суд. Якщо суд встановив незаконність, значить вона (прибудова — ред.) незаконна. Є рішення суду, яке повинно бути виконано. Є виконавча служба, яка зобов’язана проконтролювати виконання даного рішення. Коли буде остаточне рішення, ми звернемося до неї щодо виконання.

Також, за словами Олександр Шамоти, місто не готове на подальшу співпрацю із ТОВ «Старнайт». Саме тому воно скасовує договори оренди і планує виселити компанію з будівлі колишнього кінотеатру ім. Котляревського.

— Два договори скасовані. Третій, якщо не помиляюся — нам відмовлено у задоволені через якусь проблему. Наскільки я знаю, управління комунального майна звернулося до виконавчої служби щодо виконання судових рішень по звільненню цієї будівлі. Зараз питання знаходиться на контролі у виконавчої служби, — повідомив секретар міськради.

Дійсно, 18 та 24 квітня цього року Господарський суд Полтавської області скасував два договори оренди, підписані зі «Старнайтом» у жовтні 2015-го та січні 2014 року. Фірма намагалася зобов’язати місто укласти нові контракти, але отримала відмову.

Два з трьох договорів оренди будівлі майже рік як закінчилися

Що саме розмістять у будівлі, яка є пам’яткою архітектури національного значення, поки невідомо, але є кілька варіантів. Один з них — передача в оренду іншій приватній особі.

— Елементарно: будівля виставляється на аукціон і охочі заявляють свої пропозиції щодо оренди. У тому числі, є деякі думки стосовно організації якихось установ місцевого самоврядування, яким потрібні місця. Давайте спочатку звільнимо, отримаємо приміщення, а потім будемо говорити про те, що саме там можна розмістити, — вважає Олександр Шамота.

У цьому секретар міськради правий. Питання звільнення будинку Дворянського зібрання — доволі довготривале. Наприклад, як ми вже згадали раніше, нове оскарження останнього рішення господарського суду може тривати не один місяць. Так само і з іншими судовими рішеннями, які стосуються будівлі. Ба більше, судова тяганина може тривати і за наступної каденції міськради.

Новому, іншому складу виконкому ТОВ «Старнайт» може знову запропонувати компроміс. Одним з таких може бути вже озвучене облаштування прилеглого скверу в обмін на недоторканість прибудови. Однак, сьогодні точно можна сказати, що підприємці пішли на авантюру, коли почали будівництво усупереч дозволам, і вже витратили через це немало коштів, адже планували відкрити заклад ще 1,5 роки тому. Це є непоганим уроком для інших.

Дарина СИНИЦЬКА, «Полтавщина»