«Полтавщина» відкриває дискусію — чому полтавські забудовники не переходять на квартальне будівництво?

На депутатській комісії з питань містобудування та архітектури, представники громадського об’єднання CityLab та деякі депутати, виступили різко проти затвердження плану забудови території колишніх артскладів від «Міськбудпроекту». Це була єдина пропозиція забудови цієї території, яку депутати винесли на сесію для затвердження. На комісії представники CityLab виступили із презентацією, в якій наочно продемонстрували, чому даний проект застарілий, а в деяких місцях навіть абсурдний. Проект передбачає мікрорайонну забудову, але, як вважають молоді архітектори, сучасній Полтаві потрібне квартальне будівництво. Така ж сама ситуація склалася з мікрорайоном «Лазурний». Однак, незважаючи на протести окремих депутатів і архітекторів, депутати проголосували за ці плани забудови. 

Що не так з проектами, які пропонує «Міськбудпроект», і які є альтернативи будування для полтавських забудовників, розповіли представники CityLab Дмитро Козиренко і Дмитро Верьовкін.

Дмитро Верьовкін і Дмитро Козиренко

— Що не так з будівництвом у нашому місті?

Д. К.: У нас будують мікрорайонами або точково — де побачили вільне місце, там і збудували 16-поверхівку. Типовий мікрорайон виглядає так: багатоповерхівка, навколо неї парковка і великі безгоспні простори, двору немає, безсистемна забудова, відсутня інфраструктура у вигляді площадок, зон відпочинку. Територія навколо дому належить всім і водночас нікому. От я живу на Огнівці — виходжу з дому і не розумію, де моя територія, де ні, де я повинен вийти на суботник прибирати, а де — мешканець сусіднього будинку.

Багатоповерхівка в мікрорайоні «Левада»

— А як потрібно будувати і що таке квартальна забудова?

Д. К.: Квартал — це будівництво із замкнутим периметром, при якому відбувається розмежування публічного, колективного і приватного простору. Висота будинків не перевищує 5-7 поверхів. При цьому територія мікрорайону з багатоповерхівками і кварталу однакової площі, мають однакову площу житла. Але це житло має чітку структуру вулиці — ви розумієте, де ваш двір.

Д. В.: Важливо усвідомити, що підвищення щільності не обов’язково досягається за рахунок збільшення висотності. А висотність прямо впливає на якість життя населення. До того ж, 14-16 поверхів — це занадто для Полтави, враховуючи формат міста, сьогоднішню демографічну ситуацію і тенденцію. Квартальна забудова в дусі сьогоднішніх реформ, мешканці остаточно стають власниками прибудинкових територій, видно, де приватна територія, а де вона на плечах міста. Нам намагався аргументувати начальник капітального будівництва Володимир Годня, що проект «Міськбудпроекту» сучасний, бо будуть підземні парковки. Але, вибачте, якщо там буде парковка на 10-20 машин, який з неї толк у будинку на 16 поверхів? Квартальна забудова може передбачати підземний паркінг для мешканців під усією територією внутрішнього двору, а гостьові парковки — по зовнішньому периметру від будинку.

Д. К.: Є ще один великий плюс кварталів — комерційне використання 1-х поверхів. Мікрорайон не передбачає активного використання 1-х поверхів будинків, а перші поверхи — це чиста комерція.

Д. В.: На першому поверсі квартальних будинків можуть бути аптеки, магазини, ресторани, на другому — офіси. Зараз у нас також планують 1-й поверх робити активним, але при квартальній забудові площа перших поверхів набагато більша. Це робить сам район привабливішим. В радіусі пішої доступності у вас є все необхідне. При квартальній забудові збільшується шанс, що ви роботу поряд отримаєте, зменшується транспортне навантаження на місто. В нас проблема міста, що воно моноцентричне — вся ділова активність знаходиться в центрі.

Д. К.: Як радянські міста будувалися — є місце, де ви проживаєте, є місце, де ви працюєте. Між ними прокладена магістраль і у вас немає вибору, як поїхати на роботу. Через це виникають пробки. Розширення дороги не вирішує проблему, а зміна напрямків руху, рівномірне навантаження сітки вулиць — вирішує.

— Давайте повернемося до проекту забудови території артскладів від «Міськбудпроект».

Д. К.: Ну давайте почнемо з того, що, згідно з ДПТ (детальний план території), розробленого на замовлення «Сучасний дім», там має бути футбольний стадіон на 12 тисяч, всього за 90 метрів від пологового будинку. Тут, я думаю, все зрозуміло. Проект розроблений в «кращих» традиціях радянського містобудування, а саме — мікрорайонування. Ви бачите, це ДПТ і безгоспні простори. Типовий мікрорайон — сьогодні будуємо тут, завтра — там.

Д. В.: До речі, ця територія, чи не остання, бо таких великих вільних просторів більше не залишилося, а отже, є можливість освоїти її більш ефективно.

Детальний план території артскладів

На ДПТ футбольний стадіон за 90 метрів від пологового будинку

— Я пам’ятаю як будувалися Половки. Будується будинок, через 5 років поряд інший — 15 років будівництво, 15 років бруд. Зрозуміло, що, якщо буде квартальне будівництво, через декілька років перед твоїми вікнами «не виросте» новий будинок. Для мене, як для жителя, це один із головних мотивів, щоб не будувати мікрорайони.

Д. К.: Абсолютно вірно, при квартальному будівництві забудова відбувається поетапно. Володимир Годня нас переконує, що проект акртскладів — це також квартальна забудова, тому що будівництво, по периметру стоїть, але насправді, це той самий радянський мікрорайон. Сам детальний ДПТ розроблявся за методичками 70-х років. У планах міститься відділення зв’язку, пральня, хімчистка.

Д. В.: Наш генеральний план розробляв київський державний інститут. Звичайно, за посередництвом місцевих, але іноді складається таке враження, що його розробляли люди, які навіть ніколи не були у місті.

— Ну так а що робити. На рівні міста хтось може змінити ці норми?

Д. К.: Те, що ми пропонуємо, ніяк не суперечить ДБН (державні будівельні норми).

Д. В.: Саме так. Складається ситуація, в якій заручниками є всі учасники: місто, забудовник, споживачі. Заручниками застарілих норм і законодавства, які прийняті на національному рівні, і вплинути на них тут неможливо. Але у тому і справа, що потрібно шукати шляхи виходу — справедливий контракт між девелопером (забудовником) і міською владою в рамках чинного законодавства, де потреби жителів міста і економічна вигода для забудовника, будуть збалансовані.

Д. К.: 2008 році Лев Парцхаладзе взяв в оренду землю артскладів. Нічого в нього з цим не вийшло через фінансові проблеми його компанії ТОВ «П’ятий елемент», але проект залишився. Він замовив проект нідерландський фірмі «MAX WAN». Проект звичайно не ідеальний, але він зовсім в іншій містобудівній парадигмі і ближчий до квартальної забудови.

План забудови артскладів від нідерландської фірми «MAX WAN»

— Значить проект є і його можна просто купити?

Д. К.: Так, купити і допрацювати, бо там також є недоліки, великі території під торгові центри. Звичайно, кожен інвестор замовляє подібні проекти під себе.

— Які в Україні є приклади квартального будівництва?

Д. К: Зараз у Києві проходить процедура громадських обговорень плану забудови Рибальського острову. Територія приблизно така, як і на артскладах — 65 га. На арсткладах вся територія 90 га, а забудовується 50-60 га. І що важливо, на артскладах, згідно з проектом «Міськбудпроекту», побудують 320 тисяч м² житла, на Рибальському острові — 900 тис м². При цьому висота будинків не перевищує 21 метра — це 7 поверхів максимум.

Д. В.: Важливо уточнити, що це київський масштаб, а яка щільність доречна для Полтави — окреме питання.

ДПТ Рибальського острову в Києві

— Житло при квартальному будівництві дорого коштує?

Д. В.: Питання вартості житла, в першу чергу, пов’язане із технологією будівництва, а не з принципом забудови. Зазвичай, таке житло не найдешевше, але й не обов’язково дороге.

— Давайте повернемося до сесії. На ній просто затвердили план забудови артскладів, а деякі депутати і активісти кричали про «дерибан землі». Затвердження плану — рівнозначно відводу землі під будівництво?

Д. К.: Потенційний забудовник звертається до Управління капітального будівництва, і говорить, що добровільно, у якості мецената, хоче заплатити за детальний план території. Сам забудовник в цей момент, формально, ні на що не претендує. Управління погоджується, тому що коштів на власне замовлення проекту у міста немає. Далі, на сесії міської ради проводиться 3 голосування: за розробку детального плану території, затвердження плану, за відвід землі під будівництво. Так вийшло, що на минулій сесії для різних територій були затверджені всі 3 етапи: розроблення ДПТ території біля пляжів на Ворсклі, затвердження проекту території артскладів, і надання згоди на будівництво мікрорайону «Лазурний».

— Виходить, уже на стадії голосування за розроблення проекту, стає відомий забудовник? А відповідно до змін в земельному кодексі від 18 лютого 2016 року, земельні ділянки державної та комунальної форми власності забороняється надавати в оренду без проведення торгів. Тому і виникло таке твердження про «дерибан землі»?

Д. К.: Ми не можемо стверджувати, що при затверджені плану вже відомий забудовник, принаймні де-юре. Хоча фактично, це може бути правдою.

— Як потрібно правильно діяти міському голові і де знайти забудовників, які готові будувати квартали?

Д. К.: Місто повинно визначити стратегію розвитку території, укласти договір з девелопером. Можливо, оголосити конкурс на план забудови, де виграє кращий проект.

— Якщо проводити конкурс на будівництво, то його може виграти забудовник з іншого міста. Якщо мера цікавить місто, то цікавить і бізнес у місті, робочі місця. Тоді би він, мабуть, був проти, щоб «Київтрансбуд» сюди приїжджав і щось будував.

Д. В.: Якщо хтось будує краще, не треба йому штучно заважати. Такий протекціонізм ні до чого хорошого не приведе. І це ми бачимо уже зараз, коли в місті 2 великих забудовники, які диктують власні умови. В довгостроковій перспективі відкрита конкуренція піде всім на користь. 

— Якщо мер міста дасть будівництво іншій компанії, то завтра 2 тисячі працівників «Полтавтрансбуд» можуть з касками під мерією говорити, що їх позбавили роботи і за хабар мер віддав землю негідникам, які приїхали із Києва наживати гроші.

Д. В.: Вирішення подібних ситуацій — це частина роботи нормального мера.

— Ми повинні найти якийсь компроміс, запропонувати забудовникам щось. У нас в місті 4 основних забудовника, якщо ми реально подивимося на речі — це вся економіка, яка в місті працює.

Д. К.: Якщо так міркувати, то це питання буде виникати всюди, коли ми захочемо реформувати якусь ланку: транспорту чи інших підприємств.

Д. В.: Це не вся економіка, і, в будь-якому разі, такий шлях економічного розвитку є тупиковим.

— Все, що ви розказуєте зрозуміло, логічно і, мабуть, правильно. Є мікрорайонний спосіб забудови і квартальний — квартальний з усіх сторін краще. Тепер виникає головне питання — чому забудовники і місцева влада не хоче так будувати? Хтось хоче у Полтаві пальми на вулиці, але їх не буде. Ви цікаво розповідаєте, але чого вони тоді не хочуть? Забудовники непрофесійні ? Володимир Годня непрофесійний?

Д. К.: Думаю, Володимир Годня просто не замислювався, що можна будувати якось по-іншому.

Д. В.: Забудовник — підприємець, комерсант, для нього головне збільшити прибуток. Це нормально, якщо він робить це добросовісно. Можливо, полтавський забудовник оцінює квартальне будівництво як новизну, ризик.

— У «Полтаватрасбуд» працюють люди, які щось зробили. Олексій Ландар будує 50 років, людина розуміє, що таке бізнес, що таке будівництво, у нього база якої немає ні у кого у Полтаві, 2 тисячі робітників. Чому він не хоче будувати квартали?

Д. К.: Треба пояснювати забудовникам, що квартальне будівництво вигідніше, що вони можуть побудувати більше житла. Всі перші поверхи — це комерція, яка в десятки разів більша за квартальну забудову. Ніколи не було цієї дискусії, вона виникла сьогодні. До цього дня ніхто не говорив, що щось не так із забудовою нашого міста, ніхто не ставив під сумнів її правильність.

Д. В.: Ми хочемо відкрити дискусію, ми хочемо змінити принцип, задати направлення, як треба будувати у місті.

«Полтавщина» відкриває питання — чому місцева влада, забудовники не хочуть перейти на квартальне будівництво? Запрошуємо на дискусію забудовників, депутатів, мера міста і архітекторів. 

Микола ЛИСОГОР, «Полтавщина»