Земельний цинізм: про мораторій, тіньовий ринок і перспективи Полтавщини

Мораторій: за чи проти?

Кілограм ожини — лискучої, чорної, крупної — 62-річний Віктор Садков привозить мені прямо додому. Її та малину вирощує на двох гектарах, 10 років тому отриманих у власність. На своє господарство їздить за 30 км від Полтави. Коли питаю про ставлення до продажу землі, заперечливо хитає головою:

— Не можна цього дозволяти, ніяк не можна. Наїдуть з-за кордону і все перекуплять. Кожен українець має собі землю отримати, й ото хіба в оренду здавати. І дивитися: якщо погано до землі орендар ставиться: пестицидами отруює, сівозміни не проводить, то треба назад відбирати. І щоб в законодавстві так було прописано! Бо єдине, що в України залишилося — земля і люди.

— Хочу, щоб продавалася, — впевнено говорить 48-річна Марина. 3,5 гектари чорнозему дісталися їй у спадок від покійної матері, яка працювала у колгоспі. — А нащо мені та земля? Я в місті живу, обробляти її не буду. У мене доня заміж вийшла, ті батьки бабусину квартиру молодим віддали. А ми ж з чоловіком думали хоч на якого Ланоса їм стягнутися. От продали б землю — і мали б якусь копійку на цю мету. У довготривалу оренду, так, щоб заплатити наперед за весь час, ніхто її брати не хоче, бо мало. Ото й висить тягарем, за три копійки місцевому фермеру в оренду здаю.

Тим часом в Україні вже стався прецедент: 22 травня Європейський Суд з прав людини прийняв рішення у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» не на користь країни. Судді визначили: є порушення прав двох пенсіонерів розпоряджатися своєю власністю, гарантоване статтею 1 Протоколу до Європейської конвенції про захист прав людини, а також статтею 41 Конституції України. ЄСПЛ вимагає від України скасувати земельний мораторій.

— Коли я захищав кандидатську на тему управління земельними резервами на місцевому рівні, то визначився: ефективною моделлю є запровадження вільного обігу земель. Питання мораторію себе вичерпало: і морально, і з точки зору чинного законодавства, — зазначає начальник Головного управління Держгеокадастру в Полтавській Вадим Чувпило. — На жаль, парламентарі політизують ситуацію і маніпулюють думкою суспільства. Говорять, що відбудеться масова скупка землі іноземцями чи місцевими латифундистами. Що землю продати — як рідну матір... Але у чинному Земельному кодексі вже є цілий розділ, який чітко регламентує продаж земель. Наприклад, особисте сільське господарство до 2 га громадяни відразу ж після отримання можуть іти до нотаріуса і продавати. Ніхто не скуповує тисячами квартири, і з землею так само буде. Але, звичайно, потрібне коригування законодавства щодо зосередження в одних руках її певної кількості, щодо продажу її іноземним громадянам чи юрособам.

Методи тіньового ринку

Начальник Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області впевнений: звичайні жителі сіл, фермери та великі холдинги створять здорову конкуренцію за землю та визначать її справжню ринкову ціну.

— Так, є люди, які не мислять критично і свою землю втрачають. Але там, де можна було скористатися необізнаністю селян — нею вже скористалися, повірте. Фактично в тіньовому форматі товарний обіг с/г земель існує вже давно. Є різні моделі. Це і довгострокова оренда на 49 років. І емфітевзис — щось подібне до права довічного користування. І міна — обмін земельної ділянки с/г призначення на одну чи кілька інших. Ті, хто хоче продати, знайдуть можливості позбутися своєї землі, — підкреслює Вадим Чувпило.

За даними аналітиків проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» є ще кілька способів тіньового продажу с/г ділянок. Йдеться про зміну громадянства власником наділу. У такому разі він зобов’язаний продати свою ділянку. Ілюзорний договір займу — відчуження землі за участю судів, наприклад, через невиплату власником фіктивної позики, яка і є платою за ділянку. Інший спосіб — оформлення договорів «заднім числом» — з 1 по 12 січня 2007 року, коли існувало т.з. «мораторне вікно». І останній метод продажу землі відбувається через підписання пакету супровідних документів при оформленні оренди чи емфітевзису. Йдеться про генеральну довіреність на управління землею чи заповіт.

Тіньові ціни на полтавські чорноземи

Вадим Чувпило наводить приклад Котелевського району. Там селяни просять у агропідприємства гроші за свої паї наперед. І спочатку керівництво їм йшло назустріч. А потім з’ясувалося: таким чином недалеко і до кризи, бо вимиваються обігові кошти.

— Тобто самі люди — власники землі — спонукають підприємства та й державу загалом до вільного обігу чорноземів. Для України це і додаткові податки, і формування адекватної ринкової ціни. Адже ринок фактично існує. І, хоча с/г землі товарно не продаються, вартість 1 га особистого селянського господарства на Полтавщині коливається від 20 до 25 тисяч гривень за договором купівлі-продажу через нотаріуса. Це приблизно 1000 доларів. А тепер давайте порівняємо: 1 га чорнозему в Польщі коштує 13000 євро. То виграє Україна і ми всі від мораторію на продаж с/г землі? — запитує Вадим Чувпило.

До речі, дані посадовця збігаються з інформацією експертів Світового банку. Так, саме 1000 доларів — середня ціна за гектар українських чорноземів у нинішніх тіньових умовах.

Як українці продають свої паї? Серед іншого за допомогою популярного інтернет-сайту OLX, де є відповідна рубрика. Аналітики проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» проаналізували сотні публічних оголошень. І з’ясували ціну питання. Найдорожчою виявилися чорноземи на Прикарпатті, Вінниччині, Черкащині, Одещині та на Полтавщині. Як бачимо з таблиці, у нас середня ціна підмораторної землі складає 2507 доларів за 1 га.

Середня ціна за 1 га паїв згідно з аналізом публічних оголошень на сайті OLX

Якою була би вартість с/г землі в Україні без мораторію? Начальник Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області розповів про механізм формування ринкової ціни. Спочатку держава продає на аукціоні першу ділянку в якійсь області. І кожна наступна із них не може бути продана за меншу ціну. Таким чином вартість землі буде зростати. Але у розумних межах. І ми дізнаємося, де наш верхній ціновий бар’єр — можливо, щодо особливо цінних земель він вищий, ніж у поляків. У підсумку виграють усі. Держава отримає податки. Власники краще дбатимуть про свою землю. А недосвідчені та юридично непідковані громадяни не продадуть свою землю за безцінь і не попадуться на гачок підступним орендарям.

За даними Держгеокадастру, станом на 1 січня 2016 року на Полтавщині — понад 2 млн 223 тисяч га сільськогосподарських земель. В оренді з них 1,3 млн га, в довгостроковій оренді — майже 365 тисяч га. Як бачимо, на кону — серйозний ресурс. То що із ним робити далі?

У Німеччині с/г землю купити неможливо, тільки взяти в оренду. Але умови оренди такі привабливі для всіх сторін, що проблем не виникає. У нас, як бачимо, оренда чорноземів уже призвела до повноцінного ринку, тільки напівлегального. Така ситуація шкодить всім його учасникам і треба щось вирішувати. Або знімати мораторій на продаж земель с/г призначення із впровадженням посиленого контролю держави за всіма учасниками ринку і за самими чорноземами. Або якось міняти законодавчі умови, згідно з якими і став можливий тіньовий продаж чорноземів сімома способами.

Анна ДОВГОШЕЙ