Потерпілі, чи маніпулятори громадською думкою?

Проблема публікації недостовірної інформації полягає не лише в тому, що така інформація спрямована на спричинення шкоди діловій репутації ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС», невизначеного кола посадових осіб органів місцевого самоврядування міста Полтави за останні 14 років, а й в тому, що така інформація вводить в оману звичайних мешканців міста, які хочуть знати що відбувається поруч з ними. Полтавці мають право на отримання об’єктивної інформації, без перекручувань, обману та маніпуляції фактами. Не всі люди мають профільну будівельну, юридичну чи іншу освіту, що дасть змогу однозначно виявити обман та маніпуляцію громадською думкою. У зв’язку з цим, вважаємо за необхідне публічно висвітлити наступну інформацію.

Історія земельної ділянки по вул. Героїв АТО, 81 у м. Полтаві та конфлікту навколо неї

Відповідно до рішення Полтавської міської ради від 05.06.2007, вирішено погодити розташування торговельно-офісного комплексу та аптеки на земельній ділянці по вул. Красіна, 81, за рахунок вільних міських земель житлово-громадського призначення. Дозволено ТОВ «Фармацевтична компанія «Провізор», ТОВ «АТБ-Торгстрой» оформити акт вибору, розробити проект розподілу території частини кварталу та виготовити проект відведення земельної ділянки по вул. Красіна, 81 для будівництва торговельно-офісного комплексу та аптеки.

Згідно листа Громадської колегії при виконкомі Полтавської міської ради від 06.05.2008 № 130/гкм, громадська колегія за результатами участі у зборах жителів будинків, прилеглих до запланованого будівництва вважає, що при виконанні робіт з благоустрою території будівництво приміщення під аптеку та магазин АТБ за адресою вул. Красіна, 81 цілком можливе та піде на користь полтавцям. Позитивним також було рішення Постійної комісії з питань містобудування, розвитку міського господарства Полтавської міської ради від 12.06.2008.

Рішенням Полтавської міської ради від 11.12.2008 затверджено технічну документацію із землеустрою, вирішено надати в оренду строком на 2 роки Товариству з обмеженою відповідальністю «Фармацевтична компанія «Провізор» земельну ділянку по вул. Красіна, 81, пл. 0,2050 га, для будівництва аптеки (землі житлової та громадської забудови). Укладений на підставі вказаного рішення договір зареєстровано в міському управлінні земельних ресурсів та земельного кадастру у відповідності до вимог законодавства.

Станом на кінець 2008 року не існувало законодавства, що у відповідності до вимог Конституції України регулювало б проведення земельних торгів. Так, рішенням Конституційного Суду України N 25-рп/2008 від 11.11.2008 Порядок проведення у 2008 році земельних аукціонів визнано неконституційним з огляду на те, що його затверджено Кабінетом Міністрів України з перевищенням повноважень, визначених в Конституції України та законах України.

Таким чином, на момент передачі земельної ділянки в оренду ТОВ «ФК «Провізор» був відсутній визначений законом порядок проведення земельних торгів (аукціону), що виключало можливість їх проведення. При цьому, законодавство не містило заборон органу місцевого самоврядування розпоряджатися землями комунальної власності шляхом надання їх у користування виходячи із встановлених відповідним законом повноважень (позиції викладені в постанові Вищого господарського суду України від 24.09.2013 у справі № 915/418/13).

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла станом на кінець 2010 року), після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Так, відповідно до рішення Полтавської міської ради від 14.12.2010 продовжено право користування земельними ділянками, зокрема, продовжено право оренди земельних ділянок на 2 роки Товариству з обмеженою відповідальністю «Фармацевтична компанія «Провізор», вул. Красіна, 81, пл. 0,2050 га, для будівництва аптеки (землі житлової та громадської забудови).

На підставі вказаного рішення зазначена земельна ділянка продовжила знаходитись в оренді ТОВ «ФК «Провізор», поновлено договір оренди землі.

Відповідно до ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України, (в редакції, що діяла станом на кінець 2010 року), не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, крім іншого, поновлення договорів оренди землі.

Зміст ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 134 Земельного кодексу України в подальшому змінювався, однак лишався аналогічним. В подальшому на підставі вказаних норм договір оренди земельної ділянки площею 0,2050 га за адресою вул. Красіна (Героїв АТО), 81 у м. Полтаві неодноразово поновлювався.

Таким чином, земельну ділянку по вул. Героїв АТО, 81, у м. Полтаві передано в оренду ТОВ «ФК «Провізор» у відповідності до вимог законодавства, та у відповідності до вимог законодавства неодноразово поновлено договір оренди землі.

Окрім вказаного, рішенням Полтавської міської ради від 22.12.2017 надано ТОВ «ФК «Провізор» згоду на розміщення багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки прощею 0,2050 га по вул. Героїв АТО, 81 для розміщення, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення.

Рішенням Полтавської міської ради від 24.05.2018 вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (зі зміною цільового призначення) за адресою вул. Героїв АТО, 81, та змінити цільове призначення земельної ділянки площею 0,2050 га за адресою вул. Героїв АТО, 81, кадастровий номер 5310137000:18:007:0364 (землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ 02.10), для розміщення, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення (код для визначення функціонального використання земельної ділянки 02.10).

На підставі вказаних рішень Полтавської міської ради укладено додаткову угоду до відповідного договору оренди землі.

Тобто, починаючи з 2018 року внесено корективи до предмету договору оренди земельної ділянки, а ТОВ «ФК «Провізор» набуло права на розміщення, експлуатацію та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення на земельній ділянці площею 0,2050 га за адресою вул. Героїв АТО, 81 у м. Полтаві.

Всі рішення Полтавської міської ради розміщені на її офіційному сайті, є та завжди були у відкритому доступі. Разом з тим, ані надання земельної ділянки в оренду у 2008 році, ані зміна її цільового призначення у 2018 році жодною особою в судовому чи іншому порядку не оскаржувалась. ТОВ «ФК «Провізор» вносило орендну плату з 2008 року, а коли вирішило реалізувати право на забудову орендованої земельної ділянки, то група осіб почала створювати товариству перешкоди в тій чи іншій формі.

Протягом останніх кількох місяців питання земельної ділянки за адресою вул. Героїв АТО, 81 у м. Полтаві неодноразово піднімалось в публічному просторі. Керівництво ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС» проводило зустрічі з ініціативними групами. Після надання документів, що підтверджують право оренди абсолютна більшість громадян встановивши для себе правомірність дій на цій земельній ділянці припинили будь-які форми протесту. Проте, окремі особи і надалі створюють соціальний конфлікт та намагаються створити у полтавців хибне враження про протиправність дій ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС». Акцентуємо увагу на тому, що так звана позиція мешканців, викладена у статті від 09 липня 2021 року є позицією кількох осіб, а не всіх (чи хоча б багатьох) мешканців суміжних будинків.

Суть так званої позиції мешканців

Суть позиції, викладеної у статті від 09 липня 2021 року полягає в тому, що ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС» порушено ледь не всі вимоги законодавства та будівельні норми, які взагалі можливо порушити в процесі будівництва будинку.

Викладена в позиції інформація здебільшого є недостовірною, а окремі достовірні факти скомпоновані таким чином, що в кожному випадку з них зроблено хибні висновки для маніпулювання думкою читача та створення хибного враження про протиправність дій ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС».

Безпідставні звинувачення в порушеннях

На початку так званої позиції мешканців висловлено твердження про те, що земельна ділянка за адресою вул. Героїв АТО, 81 у м. Полтаві знаходиться надто близько до сусідніх будинків та заправної станції. Звертаємо увагу, що забудова 100% земельної ділянки не передбачена жодними будівельними нормами. Згідно п. 6.1.14. та табл. 6.2. ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки при розміщенні житлового будинку висотою 9-10 поверхів становить 35%. Таким чином, відстань до краю земельної ділянки в жодному разі не може бути тотожною з відстанню до зведеного на ній будинку. Тож всі твердження з приводу розміщення будинку з порушенням будівельних норм, які грунтуються лише на площі та місцезнаходженні земельної ділянки є повністю безпідставними.

Щодо комунальної інфраструктури мікрорайону, то це питання відноситься до компетенції організацій, які надають житлово-комунальні послуги за допомогою такої інфраструктури. Якщо комунікації дійсно є такими, навантаження на які буде критичним у випадку зведення нового будинку, то під час надання технічних умов для проектування підключення до них відповідні організації вкажуть на необхідність модернізації відповідних мереж як необхідної умови підключення. Тобто, якщо в ході будівництва не будуть модернізовані мережі що потребують цього, то будинок просто не підключать до таких мереж, в чому не зацікавлений жодний замовник будівництва.

В позиції зазначається про те, що зведення нового будинку відносно вже зведених будинків порушить щоденну тривалість інсоляції (достатність безперервної дози прямих сонячних променів у приміщення) відносно інших будинків. Наводяться вимоги законодавства щодо інсоляції. Разом з тим, звертаємо увагу громадськості, що земельна ділянка за адресою вул. Героїв АТО, 81 у м. Полтаві знаходиться з північної (в т.ч. північно-східної та північно-західної) сторони відносно будівель, що знаходяться на суміжних земельних ділянках. Враховуючи загальновідомий факт що сонце не світить з півночі, навіть гіпотетична можливість порушення вимог щодо інсоляції в наявному випадку є несуттєвою. З огляду на вказане, твердження про те, що будівництво призведе до повної відсутності сонячних променів у житлових приміщеннях є відвертим введенням в оману осіб, які прочитали статтю від 09 липня 2021 року та не володіють фактичною інформацією з приводу розташування земельної ділянки.

Вищевказані питання, питання паркувальних місць та інші аспекти, які, як стверджується в позиції, призведуть до «страждання» мешканців суміжних будинків врегульовані нормами ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» та інших будівельних норм, які будуть застосовуватись на етапі проектування та будівництва. Однак, наразі вести мову про будь-які порушення немає жодних підстав.

Перекручування та спотворення фактів з метою введення в оману.

1. До числа випадків перекручувань належать твердження про штучне уникнення проведення земельних торгів. Дійсно, земельні торги з приводу вказаної земельної ділянки не проводились. Однак, не проводились вони не з метою уникнення вимог законодавства, а відповідно до його положень, зокрема норм ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 134 Земельного кодексу України, що детально викладено вище.

Викладені твердження щодо порушення вимог порядку та строків продовження договорів оренди землі свідчать про те, що автор позиції не знайомий зі змістом ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки всі дії вчинені у відповідності до її вимог.

Жодних порушень вимог законодавства ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС» не вчинено.

2. Зазначається про ухилення від державної реєстрації договорів оренди. Автор позиції хоча й зазначає, що всі договори зареєстровані у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, однак приходить до висновку, що належним чином зареєстровано лише останній договір.

При цьому, для читача не висвітлено ті обставини, що з 2008 року порядок державної реєстрації прав договорів оренди та прав на нерухоме майно кілька разів змінювався. Перші договори не підлягали реєстрації в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з огляду на його неіснування станом на 2008 рік.

Так само не висвітлено і процедуру поновлення договору оренди та необхідність проведення у зв’язку з цим реєстрації. Відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відомості про речові права на земельну ділянку, похідні від права власності, що припиняються після завершення строку дії відповідного договору, містяться в Державному реєстрі прав з дня державної реєстрації набуття речового права до дня закінчення строку дії договору, що обраховується відповідно до Цивільного кодексу України. Після закінчення строку дії договору державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав.

В силу ч. 5 ст. 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстр містить лише достовірну (тобто актуальну) інформацію.

Таким чином, з реєстру неможливо отримати інформацію про реєстрацію договорів, строк дії яких завершився, з огляду на те, що така інформація не зберігається в реєстрі та видаляється з нього. Отже, той факт, що адвокат не змогла отримати з реєстру інформацію про реєстрацію договорів, строк дії яких закінчився, обумовлена вимогами законодавства, та не може свідчити про порушення з боку ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС».

3. Твердження щодо маніпуляції з договорами оренди земельної ділянки обумовлені тим, що процедурно поновлення договору оренди землі може мати тривалий відрізок часу, що допускається ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та є розповсюдженою практикою у вітчизняних реаліях. Крім того, відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України, сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Роз’яснення цих норм не надано у позиції з метою створення у читача враження про наявність порушення вимог закону.

При цьому, можливе допущення окремих описок, таких як дата укладення договору зазначена на його початку, враховуючи, що у тексті договору чітко визначено строк його дії, є формальною опискою та не впливає на його виконання, рівно як і на правомірність його укладення.

4. Твердження щодо маніпуляції з кадастровим номером є черговим перекручуванням фактів. Автор позиції мешканців не розкриває той факт, що межі та площа земельної ділянки жодним чином не змінювались, а зміна кадастрового номеру обумовлена розробкою нової технічної документації на земельну ділянку у зв’язку зі змінами вимог законодавства. Документація затверджена рішенням Полтавської міської ради від 26 грудня 2014 року.

З висловлених тверджень не лише не зрозуміло, в чому саме полягає порушення вимог законодавства, а й те, яким чином зміна кількох цифр в кадастровому номері за відсутності інших змін може порушувати права жителів суміжних будинків.

Спроби подальших маніпуляцій фактами

З наявної інформації вбачаються подальші спроби маніпуляції громадською думкою. Зокрема, в питаннях видалення зелених насаджень.

23.04.2021 між ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС» укладено інвестиційно-підрядний договір на виконання та фінансування робіт та отримання повноважень по «Новому будівництву багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по вул. Герої АТО, 81 в м. Полтава». Наразі ТОВ «ЛОГОСС» прийняло на баланс будівельний майданчик. Отримано Містобудівні умови та обмеження для проектування об’єкта будівництва.

08.06.2021 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Полтавській області зареєстровано повідомлення про початок виконання підготовчих робіт.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю. Форма повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, порядок його подання, форма повідомлення про зміну даних у поданому повідомленні визначаються Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ч. 3 ст. 28 Закону України «Про благоустрій населених пунктів», документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, отримані відповідно до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», є підставою для видалення зелених насаджень після обстеження земельної ділянки та складання акта обстеження зелених насаджень, що підлягають видаленню. У цьому разі видалення зелених насаджень не потребує дозволу (ордера). Відновна вартість визначається на підставі акта обстеження зелених насаджень, що підлягають видаленню, та сплачується до прийняття об’єкта в експлуатацію. Розмір відновної вартості видалених зелених насаджень зменшується на суму, передбачену проектною документацією на озеленення території.

23 червня 2021 року Управлінням житлово-комунального господарства видано ордер № 777, яким дозволено ТОВ «ЛОГОСС» видалити зелені насадження, включаючи 35 дерев. Ордер видано на підставі акту обстеження зелених насаджень від 17.06.2021, яким визначена відновна вартість зелених насаджень в розмірі 104 288,28 грн. Вказані кошти сплачено до бюджету.

Таким чином, ТОВ «ЛОГОСС» набуло права на виконання підготовчих робіт, включаючи видалення зелених насаджень, які наразі проводяться на земельній ділянці за адресою вул. Героїв АТО, 81 у м. Полтаві.

Кожен крок, вчинений для набуття вказаного права відповідає вимогам законодавства, внаслідок чого дії ТОВ «ЛОГОСС» є правомірними в повному обсязі.

Суть існуючої конфліктної ситуації

Фактично суть існуючої ситуації полягає в тому, що окремі мешканці будинків, суміжних з земельною ділянкою за адресою вул. Героїв АТО, 81 у м. Полтаві самовільно вирішили, що вказана земельна ділянка є їх «рекреаційною» зоною, вони можуть здійснювати на ній садівництво та безоплатне користування, незважаючи на рішення Полтавської міської ради та з ігноруванням інтересів орендаря, який 14 років вносив орендну плату за користування нею.

Вказані особи не цікавились долею вказаної земельної ділянки, фактично безоплатно користувались нею як власною, та жодне з рішень Полтавської міської ради в судовому порядку не оскаржували,. Зазначена земельна ділянка ніколи не мала статусу парку, такі питання навіть не вносились на розгляд Полтавської міської ради, а нині невдоволені мешканці не виносили відповідне питання перед обраними ними депутатами Полтавської міської ради кількох скликань.

Існуюча ситуація в деякій мірі нагадує комуністичну експропріацію, коли бажання кількох осіб превалює над правами законного володільця. Однак, навіть в часи СРСР громадяни, які бажають займатись садівництвом або користуватись землею мали можливість отримати чи придбати земельну ділянку для відповідних цілей та розпоряджатись нею на власний розсуд, а самоправство та самозахоплення земель не допускалось.

Населення завжди може ініціювати перед обраними ними депутатами вирішення земельних питань міста. Будь-які дії можуть бути оскаржені в судовому порядку особою, яка вважає, що її права порушені, не визнані чи оспорені.

Якщо хтось вважає, що його права порушені, то відкритим є питання, чому жодна особа за 14 років не звернулась до суду з позовом про захист таких прав. І якщо такий позов міг би бути задоволений, то чому адвокат не порадила клієнтам звертатись до суду, а обмежилась сприянням у перекручуванні фактів. Тому в контексті вирішення існуючої ситуації дії окремих мешканців суміжних будинків та залучених ними юристів, спрямовані на відстоювання їх побажань, не відповідають критерію цивілізованості та професійності.

Особливо прикрим є те, що ситуацію намагаються вирішити за рахунок спричинення шкоди діловій репутації ТОВ «ФК «Провізор» та ТОВ «ЛОГОСС» та шляхом введення в оману мешканців міста Полтава, формування у них хибного враження про дійсну природу існуючої ситуації, та перетворюючи власне побажання кількох людей у соціальний конфлікт.

ТОВ «ЛОГОСС» розуміє, що всі питання та їх аспекти, що можуть цікавити громадськість неможливо викласти в стислих рамках однієї статті. Повідомляємо, що ми відкриті для спілкування, та у встановлений законом спосіб готові надати відповіді на всі питання щодо правомірності вчинюваних дій. З запитами на роз’яснення пропонуємо звертатись за наступними реквізитами: ТОВ «ЛОГОСС», 36000, м. Полтава, вул. Котляревського, 22-Б, оф. 136.

Представник ТОВ «ЛОГОСС»,
адвокат Адвокатського об’єднання «Юридична компанія «Кредо» Микола КНИШ