Аргументи проти будівництва на вул. Героїв АТО, 81 — порушення містобудівних умов, уникнення земельних торгів, маніпуляції з договорами

8 липня відбулася зустріч місцевих мешканців, які виступають проти будівництва десятиповерхівки на вул. Героїв АТО, 81, із першим заступником міського голови Валерієм Пархоменком.

Останньому передали перелік запитань. Ми володіємо цих списком. Мешканці просять надати:

• інформацію, розпорядником якої є Полтавська міська рада та виконавчий комітет зі структурними підрозділами, щодо суми та дати надходження орендної плати від ТОВ «ФК «Провізор»;
• повний пакет документів, на підставі яких прийнято рішення виконавчим відділом ЖКГ Полтавської міської ради і видано ордер від 23.06.2021р на видалення зелених насаджень дерев по вул. Героїв АТО 81.

Окрім цього мешканці за допомогою юристів сформулювали перелік претензій до новобудови, на підставі яких вважають її незаконною. Публікуємо позицію мешканців із незначними скороченнями.

22.12.2017р Полтавською міською радою було прийняте рішення про надання товариству з обмеженою відповідальністю «Фармацевтична компанія «Провізор» згоди на розміщення багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення та дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2050 га на вул. Героїв АТО,81 (згідно з додатком до рішення) для розміщення, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення (землі житлової та громадської забудови, КВЦПЗ 02.10) з кадастровим номером 5310137000:18:007:0364 (далі — земельна ділянка).

Згідно з додатком до цього рішення-схеми розташування земельної ділянки та згідно усних стверджень представників Забудовника — ТОВ «ЛОГОСС», відстань між майбутнім будинком по вул. Героїв АТО, 81, і існуючим нашим будинком по вул. Героїв АТО, 83/23, корпус 3 (ЖБК «Бірюза») та ЖБК «Клен» (вул. 23 вересня, 23/83, корпус 2) становить всього 28 м; відстань між майбутнім будинком по вул. Героїв АТО, 81, і існуючим, сусіднім по вул. Героїв АТО, 79 (ОСББ «Затишок») становить 50 м. В критичній близькості до земельної ділянки, на якій планується побудова житлового будинку, знаходиться автозаправна станція.

Комунальна інфраструктура будинків ЖБК «Бірюза», ЖБК «КЛЕН», ОСББ «Затишок» та взагалі мікрорайону «Алмазний» ледь витримує те навантаження, яке має від вже існуючих об’єктів нерухомого майна. Про те що інфраструктура в нашому районі не витримує навантаження свідчить і трагічний випадок, який стався 04.11.2020 р. по вулиці 23 вересня (в безпосередній близькості до земельної ділянки та наших будинків), коли жінка-двірник провалилася в каналізаційний колектор, який станом на сьогодні перебуває ще в більш критичному стані, довжина провалля продовжує збільшуватися, ґрунт просідає й надалі, наслідки аварії й досі не ліквідовані, каналізаційна система не відновлена.

Через мізерність прибудинкової території новобудови дуже гостро стане питання паркування та проїзду до наших під’їздів не тільки транспорту проживаючих людей, а й транспорту екстрених служб реагування (швидка допомога, поліція, пожежна та рятувальна служби), рекреаційна зона зникне, як така. Під час проведення підготовчих робіт 02.07.2021р забудовником вже знищені зелені насадження. Під час фундаментних робіт є ризик повторення розтріскування стін та панелей перекриття, яке ми вже переживали під час будівництва поруч будинку по вул. Героїв АТО, 79.

Мешканці ЖБК «Бірюза» (вул. Героїв АТО, 83/23 корп. 3), ОСББ «Затишок» (вул. Героїв АТО, 79), ЖБК «Клен» (вул. 23 вересня, 23/83, корпус 2) провели загальні збори і вирішили об’єднатися та вжити всіх законних заходів для запобігання будівництва на земельній ділянці, оскільки це значно знизить якість життя мешканців навколишніх будинків, та більше — має безліч порушень.

Нами було отримано копію договору оренди земельної ділянки між Полтавською міською радою і ТОВ ФК «Провізор», який укладений 19.03.2021р з річною сумою орендної плати — 44797,83 грн. Весь цинізм ситуації ще й в тому, що міський бюджет за цю ділянку отримує щомісячно мізерну суму — 3733,15 грн. Ця смішна щомісячна сума — плата місту за страждання якнайменше 500 людей, чиї життєві умови кардинально погіршаться?

Ініціативна група з мешканців прилеглих будинків провела роботу і отримала з Полтавської міської ради, відкритих джерел низку документів, проаналізувавши які, ми закріпилися в думці, що дана земельна ділянка була передана з грандіозними порушеннями чинного законодавства України.

1. Порушення містобудівних вимог

Забудова земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:007:0364 за адресою м. Полтава, вул. Героїв АТО, 81 (далі — земельна ділянка), багатоповерховим житловим будинком, порушує наступні вимоги:

— згідно відомостей з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, земельна ділянка, на якій планується забудова, містить відомості про обмеження у використанні земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:007:0364 з видом обмеження використання — санітарно-захисна зона навколо об’єкта з безстроковим строком дії, який внесено на підставі внесення змін до генерального плану м. Полтава і затверджений рішенням 37 сесії Полтавської міської ради сьомого скликання від 21.10.2020 року.

Згідно з відомостями Інформації ДЗК про право власності та речові права на земельну ділянку, земельна ділянка з кадастровим номером 5310137000:18:007:0364 містить відомості про зареєстроване обмеження у використанні земельної ділянки — зона особливого режиму забудови.

Будівництво багатоповерхового житлового будинку на земельній ділянці порушує санітарні норми, планувальні обмеження, визначені розділом 4 ДБН та екологічні умови містобудування згідно 14.2.5. ДБН.

Відстань від земельної ділянки можливої забудови багатоповерхового житлового будинку до автозаправної станції з газовим наземним модулем за адресою Полтавська обл., м. Полтава, вулиця Героїв АТО, буд. 85, земельна ділянка місця розташування кадастровий номер: 5310137000:18:002:0089, цільове призначення: для експлуатації та обслуговування автозаправної станції малої потужності; реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна: 58911753101, складає близько 33 метрів, що ніяк не відповідає вимогам ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова території» (п.15.2.8, 15.6.), порушує вимоги п. 5.32 Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів та вимоги протипожежної безпеки, що визначені п.п. 15.2.8., 15.5. ДБН.

Слід зауважити, що першочергово зазначена земельна ділянка передбачала громадську забудову — аптеку максимум двох поверхів, аж ніяк не багатоповерхового будинку, при цьому незаконна забудова багатоповерхового будинку (по проекту 10 поверхів) на земельній ділянці порушує встановлені ДБН граничні параметри забудови земельної ділянки у відношенні до висоти будівлі та максимальні параметри щільності забудови, а також зонування території населених пунктів.

Окрім того, розміщення та орієнтація можливої незаконної забудови відносно вже зведених будинків порушить щоденну тривалість інсоляції (достатність безперервної дози прямих сонячних променів у приміщення) відносно інших будинків у порушення п. 4.6. Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів затв. наказ Міністерства охорони здоров’я України від 19.06.1996 р. N 173. Так, в Україні тривалість інсоляції повинна становити для житлових приміщень та прирівняних до них будівель та дворових територій не менше 2,5 годин на день на період з 22 березня до 22 вересня, а відповідно до п. 4.8 Державних санітарних правил, контроль за інсоляцією необхідно проводити при відводі ділянки під забудову і на подальших етапах проектування (проект детального планування житлового району, проект забудови житлового кварталу), а також при вирішенні всіх питань реконструкції та ущільнення забудови, в тому числі прибудови, надбудови, капітального ремонту і т. ін. Так, вікна будинку за адресою м. Полтава, вул. Героїв АТО, 83/23, корп.. 3, вул. 23 вересня, 23/83, виходять на північну сторону, де світло прямі сонячні промені до приміщення не потрапляють і по 2.5 год./в день, не кажучи вже про перші поверхи будинку за вказаною адресою, а по вул. Героїв АТО, 79 вікна будинку з західної сторони повністю будуть затінені можливою новобудовою. Можливе зведення будинку на земельній ділянці більшої висотності (на один поверх-по проекту 10 поверхів) впритул до будинку по вул.. Героїв АТО, 83/23 корп.3 (висотність 9 поверхів) призведе до повної відсутності сонячних променів у житлових приміщеннях.

14.06.2021 року генеральний підрядник ТОВ «ЛОГОСС» встановив паркан навколо земельної ділянки та вивісив будівельний паспорт об’єкта з періодом будівництва червень 2020 р. — липень 2023 р (термін договору оренди земельної ділянки — до 19.03.2023р без права автоматичного поновлення), згідно з відомостями якого висотність будівлі складає 10 поверхів.

Відповідно до 15.5. Порядку розроблення проектної документації на будівництво об’єктів Затвердженого наказом Мінрегіонбуд 16.05.2011 за № 45, проектна документація на об’єкт будівництва має бути розроблена з урахуванням будівельних норм та стандартів, чинних на дату передання її замовнику.

Так, згідно з генеральним планом м. Полтава, квартал, на території якого знаходиться земельна ділянка, за адресою м. Полтава, вул. Красіна (Героїв АТО), 81, відноситься до територіально-планувальної житлової зони Ж—3 — зона багатоповерхової житлової забудови (дозволена висотність забудови 5-9 поверхів), при цьому на будівельному паспорті об’єкта будівництва зазначається будинок в 10 поверхів. Аналогічне грубе порушення з порушенням висотності забудови ми вже спостерігали в м. Полтаві при будівництві по вул. П.Орлика, 26, і знову ж таки зі сторони ТОВ «СМНК-27» та ТОВ «ЛОГОСС», які і зараз продовжують порушувати будівельні норми.

Таким чином, посадові особи замовника будівництва — Товариство з обмеженою відповідальністю «Фармацевтична компанія «Провізор», код ЄДРПОУ 32371015, генеральний підрядник — Товариство з обмеженою відповідальністю «ЛОГОСС», код ЄДРПОУ 41337823, особа, яка здійснює авторський нагляд — Калінін Олександр Вадимович, особа, яка здійснює технічний нагляд — Олішевко В’ячеслав Володимирович, здійснюють грубе порушення визначених норм, а компетентність останніх під сумнівом.

Наразі Детальний план територій земельної ділянки (перший документ потрібний для процедури проектування) у порядку ст. 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» не представлений. Слід зауважити, що матеріали детального плану території не можуть містити інформацію з обмеженим доступом та бути обмеженими в доступі. Загальна доступність матеріалів детального плану території забезпечується відповідно до вимог Закону України «Про доступ до публічної інформації» шляхом надання їх за запитом на інформацію, оприлюднення на веб-сайті органу місцевого самоврядування, у тому числі у формі відкритих даних, на єдиному державному веб-порталі відкритих даних, у місцевих періодичних друкованих засобах масової інформації, у загальнодоступному місці у приміщенні органу місцевого самоврядування. Детальний план території земельної ділянки на сайті Полтавської міської ради відсутній.

Громадські слухання у розумінні ст. 21 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо забудови земельної ділянки з кадастровим номером 5310137000:18:007:0364 багатоповерховим житловим будинком не проводилися та ігноруються.

2. Штучне уникнення земельних торгів

На запит від 14.06.2021р Полтавській міській раді від адвоката Дмитра Тереховського в порядку ст. 20, 24 Закону України «Про адвокатуру та адвокатську діяльність» /додаток № 16/ з питанням:

«У зв‘язку з надання правової допомоги ЖБК «Бірюза» (код ЄДРПОУ 23277253) прошу надати наступну інформацію/документи:

— відомості щодо проведення земельних торгів (аукціону), продажу права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 5310137000:18:007:0364, що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Героїв АТО (Красіна), 81 за період з 2007 до 2021 року включно.

Від Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру отримана відповідь від 23.06.2021р, що за наявними в управлінні даними, інформація щодо проведення торгів (аукціону) продажу права оренди на земельну ділянку кадастровий номер 5310137000:18:007:0364, що знаходиться за адресою м. Полтава, вул. Героїв АТО (Красіна), 81 за період з 2007 до 2021 року відсутня.

Просимо звернути увагу, що згідно п 86 рішення Полтавської міської ради від 19.03.2021р йдеться мова про продовження договору оренди земельної ділянки кадастровий номер 5310137000:18:007:0364. Не можемо погодитись з терміном «продовження», бо первісно договір оренди було укладено на земельну ділянку з іншим кадастровим номером, подальші договори частково були укладені (якщо взагалі укладені) «задніми числами», зі значними проміжками часу між договорами.

Маємо припущення, що таким способом (формулюванням «продовжити право оренди») зацікавлені посадовці обійшли вимогу ст. 134 Земельного Кодексу України щодо обов’язковості передачі прав на земельні ділянки державної чи комунальної власності на конкурентних засадах (земельних торгах). Більше того, згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, державна реєстрація прав оренди по договору 19.03.2021р відбулася тільки з 13.04.2021р, до цієї дати записів в Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо прав ТОВ «ФК «Провізор» на цю ділянку не існувало! Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації.

3. Ухилення від надання інформації про фактичну оплату орендної плати

Ми маємо обґрунтоване переконання, що додатковим доказом укладання Полтавською міською радою договорів оренди земельних ділянок «заднім числом», буде неповна та/або несвоєчасна сплата орендних платежів за користування земельною ділянкою ТОВ «Фармацевтична компанія «Провізор». Адвокат Гиря Анна Володимирівна, яка діє в інтересах ЖБК «Бірюза», зробила запит до Полтавської міської ради про витребування інформації про фактичні надходження до місцевого бюджету орендної плати за земельну ділянку кадастровий номер 5310137000:18:007:0364 від ТОВ
«Провізор», починаючи з дати набуття прав на земельну ділянку, щорічними підсумками окремо за кожен рік користування земельною ділянкою. Відповіддю на цей запит була фактично завуальована відмова в наданні інформації від Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру отримана відповідь від 23.06.2021р. Ця відповідь абсурдна та порушує наше право на отримання публічної інформації, з огляду на те, що орендна плата за землю (код бюджетної класифікації 18010600) є одним із джерел формування та складовою доходної частини Бюджету Полтавської міської територіальної громади у порядку ст. 66 Бюджетного кодексу України, тобто Полтавська міська рада є очевидним розпорядником даної інформації. Небажання Полтавської міської ради оприлюднити інформацію щодо надходження до бюджету орендної плати за користування земельною ділянкою її орендарем викликає додаткові сумніви, чи сплачувалася вона взагалі, більш того порушує принцип публічності та прозорості — інформування громадськості з питань бюджетної політики, складання, розгляду, затвердження, виконання державного бюджету та місцевих бюджетів, а також контролю за виконанням державного бюджету та місцевих бюджетів, що визначений п. 10 ст. 7 Бюджетного кодексу України.

Особливо просимо звернути увагу на інтервали дат: 07.05.2010 — 11.12.2008 — 512 днів; 21.09.2017р — 31.01.2017р — 234 дні (періоди, в яких є критичне відхилення в текстах договорів дати укладення від дат початку нарахування орендної плати) і періодом з 19.02.2019 — 05.10.2020р. Скоріш за все, орендна плата за використання земельної ділянки в цей час не надходила до бюджету взагалі, бо були маніпуляції з датами укладання та термінами дії договорів.

4. Ухилення від державної реєстрації договорів оренди

Адвокат Гиря Анна Володимирівна до Полтавської міської ради надіслала запит від 15 червня 2021 р. про отримання копій всіх договорів оренди, укладених ТОВ «Провізор» і Полтавською міською радою відносно земельної ділянки за адресою: Полтава, вул. Героїв АТО (Красіна), 81. На що 30.06.2021р отримана відповідь про зареєстровані у виконавчому комітеті Полтавської міської ради договори у списку.

Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Відповідно до частини першої статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов’язки відповідно до договору.

З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно державна реєстрація іншого речового права — договору оренди від 19.03.2021р, орендар ТОВ «Фарамцевтична компанія «Провізор», орендодавець — територіальна громада Полтави в особі Полтавської міської ради, вперше (!) відбулася 13.04.2021р. Жоден попередній договір оренди між цими сторонами не мав належної державної реєстрації.

5. Маніпуляції з договорами оренди земельної ділянки

Просимо окрему увагу звернути на договір оренди земельної ділянки від 19.02.2019р, бо, на нашу думку, він має очевидні фальшування, бо фактично складений він значно пізніше, ніж зазначено в договорі. Маємо наступні беззаперечні аргументи:

— в «шапці» договору вказано, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Фармацевтична компанія «Провізор» діє на підставі Статуту (нова редакція) зареєстрованого в 2020р.
— в п 5.3 Договору вказані реквізити рахунків для обліку доходів місцевих бюджетів Полтавської області, що вводяться в дію з 03.01.2020р.
— реквізити бюджетних платежів зазначені в форматі IBAN, перехід на стандарт IBAN розпочався 05 серпня 2019 року і тривав до 31 жовтня 2019 року, а обов’язковим для застосування став лише 13.01.2020р. станом на дату укладання договору про формат IBAN не могло бути відомо!

6. Маніпуляції з кадастровим номером земельної ділянки:

Згідно з ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки) тощо.

Адвокат Анна Гиря надіслала запит до Полтавської міської ради про отримання копій всіх договорів оренди, укладених ТОВ «Провізор» і Полтавською міською радою відносно цієї земельної ділянки. На що 30.06.2021р отримана відповідь про зареєстровані у виконавчому комітеті Полтавської міської ради договори у списку та надані їх копії. Можемо зробити висновок, що інших договорів/додаткових угод щодо цієї земельної ділянки в розпорядженні Полтавської міської ради немає.
В первісному договорі оренди землі між Полтавською міською радою і ТОВ «ФК «Провізор» від 07.05.2010р п 2.1 згідно рішення Полтавської міської ради від 11.12.2008 р надавалася в оренду земельна ділянка з кадастровим номером 5310137000:18:007:0176. Цей же кадастровий номер зазначався в договорах оренди землі між Полтавською міською радою і ТОВ «ФК «Провізор» від 26.01.2011р. Наразі нам не вдалося отримати будь-яку інформацію по цьому кадастровому номеру, бо такої земельної ділянки взагалі не існує.

Починаючи з договору оренди землі між Полтавською міською радою і ТОВ «ФК «Провізор» від 02.02.2015р і надалі фігурує кадастровий номер земельної ділянки 5310137000:18:007:0364. Ця зміна просто «чарівно» відбулася без правового обґрунтування, без рішень міськради про внесення змін до договору, без укладення додаткових угод тощо. Згідно з рішенням Полтавської міської ради від 26.12.2014р ТОВ «ФК «Провізор» продовжується право оренди терміном на 2 роки на земельну ділянку з новим кадастровим номером 5310137000:18:007:0364, тобто юридично відбулась пролонгація користування іншим предметом оренди — на зовсім іншу земельну ділянку, хоча первинно право оренди надавалося на земельну ділянку 5310137000:18:007:0176, що є порушенням.

8 липня цю інформацію місцеві мешканці передали до Полтавської обласної прокуратури.

Позиція міської влади

Валерій Пархоменко за результатами зустрічі з громадою так прокоментував «Полтавщині» свою позицію:

— Ця історія завершиться «хепі-ендом». Щоправда, тут дві сторони конфлікту, тому у кожного свій хепі-енд. Особисто я не є представником забудовника, я найманий громадою на роботу менеджер. Зі свого боку я пообіцяв вивчити ті запитання, які отримав від громади. Якщо виявиться, що посадовці виконкому порушили закон, то вони нестимуть відповідальність, і тут справа не в прізвищах: винен — відповідай.

Нагадаємо, що у грудні 2017 року на депутатській комісії з питань містобудування депутати не підтримали проект будівництва багатоповерхівки на вул. Героїв АТО, 81 (поблизу магазину «АТБ» та двох житлових будинків).

У 2021 році Полтавська міська рада на 3-й сесії погодила проект рішення «Про надання земельних ділянок, передачу в користування та продовження права користування земельними ділянками». 

Зокрема, цим рішенням депутати продовжили на 2 роки право оренди земельної ділянки площею 2050 м² для ТОВ «Фармацевтична компанія «Провізор», більше відома полтавцям під назвою мережі «Ваша аптека». Одноосібний власник «Провізора» — Юрій Худяк. Інвестором та генпідрядником будівництва є ТОВ «Логосс», структура будівельної компанії SMNK.

У червні 2021 року на містобудівній депутатській комісії місцевим мешканцям повідомили, що міська рада не може скасувати дозвіл на будівництво, а тому порадили їм звернутися до суду. Щоправда, проект рішення «Про надання дозволу на розроблення робочого проекту землеустрою на земельну ділянку по вул. Героїв АТО, 81» з розгляду 4-ї сесії Полтавської міськради зняли.

Однак це не завадило забудовнику знести дерева та встановити на території паркан.

Ян ПРУГЛО, «Полтавщина»