Місто, де хочеться будувати: топ-3 схеми для виводу землі

Схема перша. Купи сарай за копійки, отримай землю під ним безкоштовно, «підмалюй» Генплан під ідею

Яскравий приклад такого будівництва — заплановані дві 10-поверхівки в кварталі між вулицями Баяна і Гребінки. Одна розрахована на 100 квартир для 240 мешканців, підземний паркінг на 14 машиномісць. Друга — поряд, на 80 квартир для 192 мешканців, підземний паркінг на 9 машиномісць.

ДПТ «Навроцького — Кириченко — Кириченка — Європейська — Героїв АТО». Джерело: сайт міськради

Звучить заманливо, але це квартал приватних будинків і земля під ними має цільове призначення «для будівництва та обслуговування жилого будинку господарських будівель і споруд». Тобто, там можна будувати одноповерхові житлові будинки, господарські будівлі (сараї/хліви, літні кухні, гаражі, майстерні, навіси, вбиральні тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо). Як же тоді там запланували і погодили багатоповерхівки?

Для того, щоб будувати 10-поверхівки на цих ділянках, їхнє цільове призначення має бути інше — «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».

Змінити цільове призначення, звісно, можна. Це нормально. У місті не може століттями нічого не змінюватися — адже тоді воно не буде розвиватися. Але зміни мають бути в рамках здорового глузду. Змінити призначення можна тільки тоді, коли нове відповідатиме або Зонінгу, або детальному плану території (ДПТ), і звісно ж загальному Генплану. Бо якщо у вас, скажімо парк, то не можна, умовно, посеред дерев «врізати» завод. Бо парк — це територія зелених насаджень, а не промзона.

У випадку Зонінгу Полтави, ділянки під будівництво наших 10-поверхівок входили до зони садибної житлової забудови, яка не передбачає зведення висоток. І за старим Генпланом — там теж була садибна забудова. Ще буквально кілька місяців тому. Але, здається деякі полтавські забудовники володіють даром передбачення. Або ж даром великого впливу на керівництво міста.

Вид запланованих ЖК на місцевості і на кадастровій карті

На ділянках, де заплановане будівництво — розташовані старі приватні будинки, подекуди вже непридатні. Ще два роки тому, в 2018, їх почала викуповувати будівельна компанія ТзДВ «Полтавтрансбуд». Рік — важливий. Бо станом на два роки тому єдине, що могла зробити з цими будинками фірма — це знести їх і побудувати такі самі маленькі приватні будинки. Так, земля «автоматом» відійшла б компанії вслід за будинком — тільки папери оформити. Але ні Генплан, ні Зонінг, ні цільове призначення не давали права гатити там висотки. Правила заважають ідеї — змінимо правила. На найвищому рівні.

Скриншот результатів громадського обговорення

В лютому 2020 року в приміщенні фірми роблять презентацію проекту ДПТ і ніби як проходять громадські обговорення. ДПТ, згідно з яким на землі під садибну забудову мають збудувати дві багатоповерхівки. ДПТ, який на той момент суперечив Генплану. ДПТ, замовником якого виступало Управління капітального будівництва міськради, але який складався на користь фірми-забудовника.

Цікавий момент, на той час фірма, судячи з даних кадастру, ще навіть на себе не оформила землю під викупленими будинками — раз, і, судячи з ДПТ, не всі будинки на місці запланованого будівництва викупила в принципі — два. Станом на публікацію матеріалу, до речі, теж. Але ... як в воду гляділа — восени цього року Полтава отримала новий Генплан, згідно з яким така бажана для фірми територія вже визначена під багатоповерхову забудову. Так, ніби міська влада просто вирішила пристосувати місто під забаганки конкретних людей.

Варто зазначити, що ТзДВ «Полтавтрансбуд» — це відомий полтавський забудовник. До 2019 фірму контролювала родина Олексія Ландаря, колишнього депутата міськради та Почесного громадянина Полтави. Після його смерті у липні 2019 року у «Полтавтрансбуді» почався перерозподіл власності. Основними бенефіціарами стали голова наглядової ради «Полтавтрансбуд» Валерій Маляренко та Сергій Бєлашов, чоловік депутата міськради 7-го скликання від партії Олександра Мамая «Совість України» Ліліани Бєлашової. Дійсно, чого це міська рада така прихильна до ідей компанії?

Схема друга. Якщо на ділянці сараю немає — створи його віртуальну версію.

За цим принципом готується будівництво біля Прирічкового парку. У 2009 році компанія ТОВ «Біоніка СМ» на цій території планувала розмістити спортивно-розважальний комплекс із готелем. Спочатку ділянку на 3 га на самому березі Ворскли місто передало компанії на праві суперфіцію (користування чужою ділянкою для забудови) на три роки. Будівництво так і не почалося, але компанія уперто трималася за ділянку — користування їй подовжили ще на 25 років.

У 2015 році прокуратура намагалася землю забрати — ділянка, мовляв, в межах прибережно-захисної смуги річки. Але через сроки давності позов відхилили.

Попри те, що фірма ніби як відбилася у суді, одразу після нього почалися дивні маніпуляції — збоку виглядало, ніби забудовник намагався зацементувати за собою землю так, щоб уже жоден прокурор в її бік навіть не дихав.

Спочатку велику земельну ділянку роздробили на 4 маленьких — і теж передали цій же фірмі на правах суперфіцію. А потім у грудні 2016 року «Біоніка СМ» зареєструвала одразу 4 об’єкти нерухомості на розділених ділянках. Тобто як нерухомості — «незавершеного будівництва», хоча посвідчене право власності було «на підставі декларації про готовність об’єкта до експлуатації». А потім одразу, в лютому 2017 перепродала ці «об’єкти» чотирьом іншим фірмам, майже всі договори датовані одним днем. Разом з «об’єктами» до цих фірм перейшло і право користування ділянками під ними.

І от тут було два нюанси. Перший — ніяких «об’єктів» в реальності не було. Були кущі та галявина. І досі є. Виглядає отак:

Територія біля Прирічкового парку станом на 13 грудня 2020 року

Нюанс другий — всі чотири «об’єкти» купили компанії, прямо пов’язані з «Біоніка СМ». Якщо коротко, то «Біоніка СМ» ще в нульових засновувалася в т.ч. Ігорем Сіриком (в 2015-19 роках депутат Полтавської облради), пізніше він з фірми вийшов, але якраз в 2015, коли почалися всі ці дивні маніпуляції — основну частку переписали на його дружину. З цим же Сіриком пов’язані і чотири «покупця» ефемерної нерухомості.

Зокрема фірмами «Левада-оазис плюс» та «Лагуна прем’єр» керує та володіє Олена Чабала. Це представниця відділу продажу Novos Development Сірика, а за сумісництвом- директорка Сірикового ТОВ «Авторитет БФК».

Ігор Сірик та Олена Чабала

Власниця фірми «Юридична компанія Юрщит» — Ірина Гнатенко, головний бухгалтер ПрАТ «Будінвест СМ», яке очолює Сірик.

А в останній фірмі, «Оксамит компані», власником і директором записаний — Дмитро Явтушок. Він з 2016 року очолює ТОВ «СК ВЕРСІЯ», за цей час кінцевими бенефіціарами були вказані то сам Сірик, то згадана вище Чабала.

Тобто простими словами: забудовник перекинув землю на пов’язані компанії через схему з фіктивними «недобудами» так, що тепер цю землю в них уже забрати неможливо. Адже за документами там вже стоїть їхнє майно.

Щоправда минулого року цією історією зацікавився нацпол. Уже в рамках кримінального провадження на місце виїхали спеціалісти і підтвердили і так очевидну річ — ніяких недобудів там немає. А отже, вирішили в поліції, договори фіктивні.

Щоправда є великі сумніви, що це розслідування має якість масштабні наслідки. По-перше провадження зареєстроване за ст.367 — Службова недбалість. По-друге, остання ухвала в суді — нацпол просив продовжити термін досудового розслідування ще на рік. За цей рік в судах якихось ознак активного розслідування більше не було, а срок спливає уже за кілька місяців.

Тим більше, що у забудовника — великі плани. І вони вже геть не про спортивно-розважальний комплекс із готелем. А про будівництво чергових багатоповерхівок.

Влітку цього року, під час засідання робочої групи щодо розвитку території Прирічкового парку, проскочила інформація про те, що в планах — житлова забудова. Назва фірм не озвучувалася, але з контексту було зрозуміло, що найвірогідніше мова саме про наші ділянки: «Звернення від орендарів земельних ділянок, які межують з територією Прирічкового парку. Вони звернулись до Полтавської міської ради з пропозицією змінити цільове призначення їхніх земельних ділянок на багатоквартирну високоповерхову забудову». Члени робочої групи нібито визначили такі зміни недоречними та нелогічними, а Головний архітектор нібито доповів, що суттєвих змін до Генерального плану не передбачено.

За наступні кілька місяців у стінах міськради щось сталося і позиція влади міста змінилась. У жовтні міська рада проголосувала за розроблення ДПТ і затвердила новий Генплан. Три ділянки стали територією громадської забудови повністю і одна частково.

Ділянки на старому і на новому Генплані

Схема третя. Почекай, поки згорить те, що можна, і будуй те, що хочеш

Часто забудовникам, і це всеукраїнська практика, приглядається для втілення ідеї ділянка в центрі міста, де через історичну зону/статус та інші обмеження не можна просто так взяти й побудувати що хочеш. Тільки реконструювати те, що є. Тоді забудовник смиренно чекає, поки «те, що є» саме завалиться від старості. А інколи чекати не доводиться — такі будівлі мають дивну звичку самознищуватися за дивних обставин. Наприклад, в пожежі.

За цим принципом почалося будівництво у центрі Полтави про яке ми писали нещодавно. Йдеться про будівництво житлового будинку по вулиці Соборності, 40, під стінами архітектурної пам’ятки Петровський кадетський корпус. Але сьогодні подивимося на цю історію трохи під іншим кутом.

Раніше на місці нинішнього будмайданчика була розташована пилорама. З 1996 році будівля знаходилась у власності ПВКФ «Мальва» (нині, як з’ясувалось, фірма фактично входить до умовної групи будівельних компаній Сергія Морозова).

Маючи у власності пилораму, яку в пізніших документах уже почали називати майстернею, забудовник навесні 2017 році оформим оренду на землю під нею. Договір уклали на 5 років для «експлуатації та обслуговування нежитлових приміщень».

Фото договору про оренду

А вже влітку того ж року «Мальва» нібито вирішила навести в старій будівлі лад і отримала містобудівні умови та обмеження (МУО) на, увага, «реконструкцію нежитлових приміщень (майстерні) з добудовою під нежитлові приміщення громадського призначення з підземним паркінгом». На першому паспорті об’єкту була зображена одноповерхова будівля.

Перший паспорт об’єкта, нині знятий

Але одноповерхова будівля в центрі міста — це нудно і невигідно. Нудьгу розігнала пожежа. Навесні 2019 року, як свідчать судові справи, майстерня згоріла. І це по суті дозволило просто будувати з нуля. Але будувати вже почали не 1-поверхову майстерню. А те, що нині на сайтах з продажу нерухомості продають як квартири в 5-поверховому ЖК. І це ще й при тому, що земля, згідно з МУО, знаходяться в зоні громадської забудови — не житлової.

Реклама новобудови та її реальний вигляд

А це означає, що дорогоцінну землю в самому серці — місто хоч і не де-юре, але де-факто втратило. Оренда — це коли те, що орендують, можна і треба повернути після закінчення терміну оренди, або забрати, якщо орендар порушить умови договору. Але в таких випадках, як наш — взявши за безцінь в оренду на кілька років — фірма насправді «заморожує» за собою цю землю назавжди, при чому за «спасибі».

Бо фірма, звісно, має платити оренду — але це, по-перше лише на кілька років, а по-друге, це смішні копійки. Основна ділянка, згідно з даними витягу на нерухоме майно, коштує забудовнику 55 872 грн 87 коп на рік. За 5 років оренди, якщо буде себе поводити пристойно, сплатить місту 10 тис дол. А квартир там може продати на сотні тисяч. Профіт.

Скриншот витяга з реєстру речових прав

А чому ми пишемо «лише на кілька років»? Бо договір оренди до 2021. Далі у фірми є переважне право на продовження оренди. Але по факту, після 2021 року вже можна нічого не продовжувати — і сам так це зазвичай відбувається.

Для початку — «Мальва» вже оформила право власності на недобуд, готовий на 15%. Повернути цю ділянку місту, якщо на ній майно орендаря, навіть недобуд, у міста не вийде. Як і виселити власників квартир, якщо до кінця орендного договору добудують.

Ксенія ОМЕЛЬЧЕНКО

Матеріал створено спільно з Bihus.Info в рамках проекту «Лабораторія викриттів»