Що принесуть ОСББ та ЖБК зміни у законодавстві

Відповідно до прийнятих у Верховній Раді України законопроектів «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо ОСББ» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», мешканцям багатоповерхівок необхідно буде визначитися, як вони збираються ними управляти.

Українським городянам знову нав’язують керівництво багатоквартирними будинками без створення представницьких органів — об’єднань співвласників. Тільки вже в ультимативній формі — або жителі будинків самі обирають собі «управителя», або «їм обирає» місцева влада. Ні про який зворотний зв’язок, чи то відповідальність «управителя» перед громадою співвласників, як завжди, не йдеться... Іншими словами — це надання «права» без можливості реального користування таким правом.

Запропоновані законопроекти надають три форми можливості управління багатоквартирним будинком: через стару наявну форму (ОСББ), зборами співвласників та через управителя. Опції «залишити все так, як є зараз» законопроектами не передбачено. Тобто, співвласники мусять обрати форму управління своїм будинком з однієї із запропонованих. Хто не зможе — тому управителя призначить орган місцевого самоврядування.

Якщо у запропонованій редакції ці законопроекти підпише Президент, то на спробах городян відібрати їхні багатоповерхівки у ЖЕКів та Управлінських компаній, самостійно ними управляти стане неможливо. Саме тому містяни повинні засвоїти деякі факти.

Факт № 1. Обслуговувати свої будинки без посередників завжди дешевше.

Факт № 2. Багатоповерхівки належать як співвласність власникам квартир та інших приміщень — і нікому, крім них: ані ЖЕКам, ані місцевим органам влади, ані державі. Висновок: ніхто, крім власників, дбати про ці будинки не зобов’язаний і не буде.

Факт № 3. ОСББ і ЖЕК — апріорі різні сутності. ОСББ — це механізм прийняття та примусового виконання колективних рішень щодо спільного неподільного майна. ЖЕК — це обслуговуюча організація. Висновок: питання на кшталт «ви за ОСББ, чи за ЖЕК?» —безглузде за визначенням.

Факт № 4. Щоб приймати рішення щодо спільного неподільного майна та домагатися їх виконання, потрібен інституційний механізм та «правила гри». Для багатоповерхівок механізм називається «квартирне товариство». У законодавстві є два їх види — ОСББ та ЖБК. Висновок: без ефективного механізму прийняття колективних рішень, власники багатоповерхівок приречені на житлово-комунальне рабство, а будинки — на руйнацію.

Факт № 5. Практично всі ЖЕКи та управлінські компанії в Україні обслуговують будинки без жодних правових підстав. Адже, за відсутності легітимного представництва колективного власника необхідна одностайна згода всіх співвласників будинку на те, щоб цей будинок обслуговував конкретний обслуговувач. Висновок: такої згоди ці комерційні структури в очі не бачили, а отже, є звичайними рейдерами.

Правовий безлад триває вже 20 років, але переважна більшість українців не підозрюють про це. То кому ж це вигідно? Відповідь проста — тим, хто на цьому наживається. У будинку, в якому люди неорганізовані — дуже просто мінімізувати витрати й максимізувати прибуток. Мешканці платитимуть, навіть не отримуючи послуг. Проконтролювати якість послуг може тільки реальний власник, який має повноваження й можливість не платити, якщо послуги — неякісні, або відсутні. Висновок: лише колективний власник може зламати цю ситуацію.

Факт № 6. Заклики влади: «Створюйте ОСББ — ставайте ефективними власниками!» — цинічна брехня. Створити ОСББ навіть у комерційно привабливих будинках, зі платоспроможними мешканцями — вкрай важко. Висновок: навіщо комунальним структурам віддавати мешканцям будинки, якщо вони заробляють мільярди на різниці між оплаченими та реально наданими послугами — виключно на нездатності людей самоорганізуватись.

Все корисне, що містить новий закон, може стати непотрібним, оскільки в ньому є пастки.

Пастка № 1: Новий порядок скасовує поняття членства в ОСББ, а також змінює порядок ухвалення ключових рішень об’єднання.

Тож, якщо створюватиметься ОСББ, то до його складу автоматично увійдуть всі співвласники багатоквартирного будинку. Натомість, сьогодні вступ до ОСББ є добровільним.

Впроваджуючи настільки кардинальну зміну, як обов’язково-примусове членство, законотворці нічого не визначили щодо того, що робити у випадку набуття чинності цієї норми — уже створеним, діючим ОСББ? Ліквідовуватись, перереєстровуватись, узгоджувати статути з новими законодавчими вимогами, тощо?

Отже, у випадку набуття законопроекту № 8474 чинності практично всі ОСББ опиняться поза межами правового поля. За умови недоступності інформації про склад співвласників, обов’язково-примусове членство стає могильником уже створених ОСББ та фактично унеможливлює створення нових. Ініціативні групи із створення ОСББ не входять до переліку суб’єктів, які можуть отримувати витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно. За таких обставин бажаючим створити ОСББ доводиться шукати обхідні шляхи.

В новому законопроекті у зв’язку із ліквідацією членства у ОСББ змінюється процедура ухвалення ключових рішень, а саме — щодо визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядку управління та користування спільним майном, передачі в користування об’єктів, що належать до спільного майна, фізичним і юридичним особам, реконструкції та капітального ремонту будинку або зведення господарських споруд.

Що це означає на практиці? Уявіть собі будинок, де люди спромоглися створити ОСББ та успішно працюють — за мовчазної байдужої згоди решти сусідів. Наразі, аби прийняти якесь рішення, їм потрібно зібрати 2/3 присутніх на зборах осіб — тобто людей, які апріорі небайдужі до свого будинку. У випадку ж набуття чинності законопроекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо ОСББ» їм доведеться невідомо де шукати всіх співвласників, щоб хоча б визначити кворум та з’ясувати, скільки ж це — 2/3 загальної кількості усіх співвласників (з інших питань — більше половини).

Враховуючи викладене, а також те, що квартири можуть постійно змінювати своїх власників через продаж, дарування, перехід у спадок тощо, докладати нелюдських зусиль для перевірки кількості співвласників та для встановлення їх осіб треба буде перед кожними зборами, а це щонайменше раз на рік. Адже запрошення на збори мають бути розіслані всім співвласникам, адже вони всі є членами ОСББ, а також без цієї інформації банально неможливо визначити кворум.

Якщо згодних голосувати і взагалі брати участь у діяльності ОСББ не знайдеться, об’єднання не зможе працювати. Отже, ця норма фактично вбиває багатоквартирний будинок, бо тепер не вдасться прийняти жодного рішення.

Пастка № 2: зробити Реєстр прав власності на нерухоме майно відкритим наразі неможливо. Саме тому, терміново потрібно розробити новий законопроект, який би розв’язав цю проблему.

Але проблема полягає в тому, що норма про вільний доступ до переліку співвласників багатоквартирних будинків щезла в законопроекті не з особистої вини чиновників Мін’юсту, а через те, що в Україні влада просто не хоче давати вільний доступ до інформації про майнові права. Адже такий закон має бути однаковим для всіх, а в такому разі будь-хто зможе вільно дізнатися, кому належать розкішні маєтки.

Прийнятий законопроект фактично «поховає» і вже діючі ОСББ, і весь рух ОСББ в цілому. За нібито спробою полегшити ситуацію із формуванням кворуму, запроваджується правило «голосують не особи, а їхня власність». Тобто рішення приймається, якщо за нього проголосували власники більше половини площі будинку (або кваліфікована більшість).

Так, за діючим законом, кожний власник на установчих зборах мав 1 голос, незалежно від площі та кількості квартир, або приміщень, що перебувають у його власності. За новими правилами, кожний власник (його представник), під час голосування має кількість голосів, що пропорційна загальній площі квартири, або нежитлового приміщення співвласника щодо загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у цьому будинку.

Пастка № 3: Створення ОСББ у новобудовах.

Новий закон містить поправку, відповідно до якої установчі збори ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках мають скликатися лише після того, як більшість власників квартир отримають свої правовстановлюючі документи.

Ця норма разом із обов’язковим членством у об’єднанні покликана унеможливити створення у новобудовах фіктивних ОСББ, які фактично беруть у заручники більшість мешканців.

Але новий закон також не дозволяє визначити, скільки саме складає «більшість власників квартир», а отже, норма може виявитися мертвою. Не кажучи про те, що залишається вже згадана проблема доступу до інформації про власників квартир, через яку складно визначити кворум. Невизначеним також є питання про те, від чого цю більшість рахувати — від власників, чи від приміщень.

Пастка № 4: Зміни до статуту ОСББ.

Скасування членства та нові принципи голосування тягнуть за собою і необхідність змінювати статут ОСББ. Зокрема, щодо порядку голосування на зборах та ухвалення зазначених рішень.

Сьогодні в статутах ОСББ, відповідно до діючого закону, зазначено, що всі рішення ухвалюються більшістю членів ОСББ. А новий закон передбачає перелік ключових рішень, що ухвалюються співвласниками. І якщо новий закон набуде чинності, виникає питання: за якою саме процедурою вносити ці зміни?

Іншими словами, ОСББ не зможе ухвалити легітимно жодного рішення, а отже не зможе працювати.

Пастка № 5: Допомога органів місцевого самоврядування.

Навіть якщо примудритися створити ОСББ в законний спосіб, зробити все бездоганно й не дати приводу для анулювання реєстрації ОСББ, це зовсім не означає, що ЖЕКи, або управлінські компанії віддадуть людям в управління їхні будинки разом із документацією на них.

У чому ж тут законодавча проблема? Згідно з постановою кабміну від 11 жовтня 2002 року № 1521 «Про реалізацію закону «Про ОСББ», передача житлового комплексу з балансу комунальної громади на баланс ОСББ разом з відповідною технічною документацією здійснюється в двомісячний термін після надходження відповідного звернення від ОСББ.

Згідно з пунктом 1 першої статті закону «Про ЖКП», балансоутримувачем будинку, споруди, житлового комплексу, комплексу будівель і споруд є власник, або юридична особа, що за договором із власником утримує на балансі відповідне майно.

На сьогодні в Україні приватизовано більш ніжпонад 90% житлового фонду. Отже, наразі фактично кожен багатоквартирний житловий будинок є співвласністю власників квартир та нежитлових приміщень. Таким чином, ані держава, ані територіальна громада, ані забудовник не можуть бути «балансоутримувачами», якщо вони не є одноосібними власниками, та/або не мають договору з іншими співвласниками, та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку «на балансі».

«Балансоутримання» — не існує. А отже, положення постанови щодо передачі житлового комплексу з балансу на баланс є неможливими для виконання. Це позбавляє новостворені ОСББ можливості розпочати господарську діяльність, адже ставить їх у повну залежність від попереднього управителя, органів місцевої влади та від монопольних утворень — водоканали, тепло-, енергопостачальні організації, які мають формальні підстави відмовляти новоствореним ОСББ у передачі їхніх будинків їм в управління та в укладанні договорів, оскільки для укладання договорів із монополістами потрібен величезний пакет документів.

Які ж зміни вносяться законопроектом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо ОСББ» щодо «балансоутримання» та передачі будинків?

«Балансоутримання» взагалі зникає з тексту закону, натомість з’являється норма: «органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об’єднання забезпечують передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж»?

Особливо якщо врахувати, що органи місцевого самоврядування не мають жодного відношення до документації, а особливо до тієї, яка є лише в забудовників та їхніх «кишенькових» ЖЕКів. А отже, органи місцевого самоврядування фізично нездатні нічого «забезпечити» — зазначена норма є «мертвою». А без документації — монополісти абсолютно на законних підставах не укладатимуть договори з новоствореними ОСББ.

Ця норма є «мертвою», адже органи місцевого самоврядування лише на словах виступають «за ОСББ», а на практиці — вони завжди на боці ЖЕКів-рейдерів, у яких забрати будинки новоствореним ОСББ майже неможливо.

На практиці ситуація ускладнюється ще й тим, що доволі часто технічна документація на будинки або неточна, або її зовсім не існує. І тоді її треба не надавати, а переробляти, або взагалі виготовляти з нуля. Але в новому законі нічого не сказано про те, що органи місцевого самоврядування мають виготовляти, або переробляти документацію, і головне — немає ані слова про те, за чий рахунок все це має робитися.

Пастка№ 6: Земельне питання.

Після першого слухання в законопроекті з’явилася поправка про те, що земельні ділянки під багатоквартирним житловим будинком та прибудинкову територію можна надавати у користування юридичній особі, яка керує цим будинком.

Але ж, до юридичних осіб, які можуть управляти будинком, відносяться ОСББ, ЖБК та приватні ЖЕКи і управлінські компанії.

Наразі, жоден з управителів, чи співвласників будинку не може отримати у користування, чи власність земельну ділянку будинку, адже досі залишається скасованим відповідний наказ Держкомзему, яким затверджувалася методика визначення меж прибудинкової території.

Але, щойно цей документ буде ухвалено, будь-хто із перерахованих вище юридичних осіб зможе отримати у користування земельні ділянки будинків. І ситуація є такою, що привілеїв тут може бути більше якраз у приватних ЖЕКів, особливо якщо їм знадобиться земля біля будинку, наприклад, для розміщення малих архітектурних форм, платних автостоянок, або ще для чогось.

ЖЕКам і управлінським компаніям отримати землю буде значно простіше через те, що їх власникам не потрібно узгоджувати своє рішення із сотнею компаньйонів, що значно економить час, а крім того — у них є фахові юристи і достатньо грошей.

Натомість, жодної з цих переваг ОСББ і ЖБК не мають. Адже тільки скликання зборів через необхідність поновлювати інформацію про співвласників поглине дуже багато часу, не кажучи вже про відсутність грошей для виготовлення земельної документації та найму юристів. Таким чином, міське населення віддається ЖЕКам та управлінським компаніям у рабство не просто так, а разом із землею.

Проте найголовнішою сьогодні залишається проблема, якої не виправить жодний закон — небажання самих українців бути власниками своїх будинків і нести повну відповідальність за свою власність. Адже без цього бажання навіть ідеальний закон не буде мати жодного сенсу.

Анатолій ЛИСЕНКО