Чому міська влада Полтави в 2016 році не віддавала будинки в управління ОСББ?

Вже декілька місяців голови ОСББ конфліктують з полтавською мерією. Справа у тому, що 76 ОСББ, створених в місті у 2016 році, не можуть отримати в управління свої будинки. Мешканці цих будинків прийняли рішення про створення ОСББ, але щоб здійснювати управління і підписувати договори, ОСББ має отримати технічну та облікову документацію на будинок, яка знаходиться в ЖЕО № 2.

При спробі отримати відповідні документи, міська влада повідомила керівників ОСББ, що при переході будинку з балансу ЖЕО № 2 на баланс ОСББ, комунальне підприємство повинно сплатити податок на прибуток. Заступник міського голови з питань ЖКГ Олексій Чепурко повідомив, що ця сума за всі будинки складає близько 270 млн грн, тому передача будинків в управління ОСББ не можлива.

Список не повний. На початку 2017 року до нього входило 76 будинків. 

Ситуація стала малозрозумілою, якщо згадати як ОСББ створювалися раніше. Так, перші ОСББ у Полтаві були створені у 2005 році. Про створення повідомляли у міськвиконком, після чого люди отримували будинок в управління. Податкових зобов’язань при передачі будинку в управління ОСББ до 2016 року не виникало.

З 2016 році процес створення ОСББ «заморозився», хоча повинно було бути навпаки. Олексій Чепурко в розмовах переконував людей створювати ОСББ і заявляв про свою підтримку. Влітку минулого року міська влада провела кампанію із роз’ясненнями для полтавців, як створювати ОСББ. В результаті, в 2016 році у Полтаві створено 76 ОСББ, а за всі попередні роки близько 100. Тоді, коли темпи створення ОСББ різко зросли, міська влада надіслала листа в податкову із запитанням: чи потрібно сплачувати податок при знятті будинків з балансу ЖЕО № 2 і отримала відповідь, що потрібно.

Семінар по створенню ОСББ. Проходив в міській раді в кінці травня 2016 року.

Голови ОСББ ситуацію, яка склалася, називають «саботажем міської влади». На їх думку, представникам влади вигідно тримати будинки в управлінні ЖЕО № 2, бо на цьому можна заробити кошти.

З податком при переході будинків в управління ОСББ є 3 нюанси. Перший — це хто є власником багатоквартирних будинків? Другий, хто повинен був платити податок на прибуток? Третій — міськвиконком тримав у себе два листи з двома різними відповідями від фіскальної служби щодо податку, і в потрібний момент ними користувався.

Розібравшись з цими нюансами і проаналізувавши на чому заробляє ЖЕО № 2, спробуємо зрозуміти, навіщо міській владі блокувати створення ОСББ.

ОСББ і ЖЕО № 2 не є власниками багатоквартирних будинків

В радянський час всі багатоповерхівки були комунальними. Управляли ними ЖЕКи, які не тільки слідкували за станом будинку, а й проводили виховну роботу, спортивні змагання між мешканцями різних будинків тощо.

Після розпаду Радянського союзу, люди почали приватизовувати свої квартири. До сьогоднішнього часу не всі квартири приватизовані, але якщо є хоча б одна, то будинок вже не вважається комунальним. Раніше в Полтаві ЖЕКів було декілька в кожному районі. У 2007 році у Полтаві було 16 ЖЕКів, у 2008 — вже 8 ЖЕКів. Після реформи 2012 року 7 ЖЕКів, які залишилися, звели в одну структуру — ЖЕО № 2.

Розберемося в поняттях «власник» і «балансоутримувач», останнім з яких є ЖЕО. Для цього процитуємо Закони України.

• Стаття 282 Цивільного Кодексу України. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками багатоквартирного будинку.
• Стаття 23 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Власник має право тримати на балансі та управляти належним йому майном. Власник має право доручати повністю або частково розпоряджатися та управляти належним йому майном відповідно до закону та договору балансоутримувачу або управителю.
• Стаття 1 п.1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги». Балансоутримувач будинку — власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.
• Стаття 5.п.1 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
• Прикінцеві положення статті 13 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» скасовують поняття «утримання житлового комплексу на балансі».

Посилаючись на закон, можна зробити висновок, що власниками багатоквартирних будинків є не ЖЕО-2 і не ОСББ. Власниками будинку є власники квартир. ОСББ — це юридична особа, яку створюють мешканці будинку, і яка підписує договори від їх імені.

Після змін в законодавстві ЖЕО не може тримати будинки «на балансі», комунальне підприємство може за згодою мешканців управляти ним. Юристи пояснюють, що поняття «балансоутримувач» не вписується в чинне правове поле. Термін «балансоутримувач», незважаючи на його наявність у деяких нормативно-правових актах, не узгоджується із загальною концепцією права.

Отже, можна зробити висновок, що податку при переході будинку в управління ОСББ не може виникати, оскільки власники будинку не змінюються — ними залишаються власники квартир.

Перший лист полтавського виконкому до податкової

Влітку 2016 року виконавчий комітет надіслав листа до Головного управління ДФС у Полтавській області з таким запитанням:

Які податкові наслідки при передачі будинків з балансу ЖЕО на баланс Управління майном комунальної власності?

Фіскальна служба дала відповідь, що податок потрібно сплачувати. На основі цієї відповіді міська влада заявила, що не може передати будинки в управління ОСББ. Можна виділити 2 моменти. Перше, у запитанні йдеться про передачу будинку не напряму з ЖЕО до ОСББ, а з ЖЕО до Управління майном. Друге, питання стосувалося конкретно процедури оподаткування, а не порядку передачі.

Олексій Чепурко відповів, що юристи міськради так сформулювали запитання, щоб уникнути податку, бо Управління майном не є прибутковою організацією, але в результаті нічого не вийшло. Цікаво, що і Управління майном, і ОСББ — це неприбуткові організації, так що не зрозуміло для чого тут було шукати посередника при передачі будинків між ЖЕО і ОСББ.

Лист представників ОСББ до податкової

Отримавши пояснення від міської влади, що треба платити податок, представники ОСББ надіслали свого листа до обласної податкової і отримали наступну відповідь:

При передачі об’єкта житлового комплексу з балансу комунального підприємства в оперативне управління ОСББ для його утримання та експлуатації без переходу права власності на об’єкт до ОСББ, оподаткування на прибуток для комунального підприємства не виникає.

Таким чином, міська влада і ОСББ отримали різні відповіді від податкової. Дві сторони конфлікту посилалися на ці листи доводячи свою правоту.

Другий лист полтавського виконкому до податкової

На зустрічі із журналістами 9 лютого Олексій Чепурко повідомив, що виконком надіслав ще одного листа в податкову. Формулювання запитання до фіскальної служби було іншим, ніж в попередньому листі. В листі обґрунтовувалася необхідність передачі будинків в управління ОСББ і підкреслювалося, що ЖЕО не може тримати будинки на балансі. 9 грудня 2016 року фіскальна служба дала відповідь на цей лист, що податкових зобов’язань не виникає.

Другий лист в податкову

Відповідь на нього

Цей лист не був розповсюджений в пресі і до початку сесії 31 січня 2017 року Олексій Чепурко про нього не згадував. На основі цього листа на сесії депутати підтримали перехід 30 будинків в управління ОСББ. У проекті рішення була фраза «без переходу права власності». За словами Олексія Чепурка, ця фраза дозволила зняти всі питання перед податковою. Не зрозуміло тоді, чому її так довго шукали і протягом року не «відпускали» ОСББ? Хоча із цим формулюванням нормативного документу не все гладко. Юристи говорять, що правильно було б просто вказати: «списати будинок з балансу ЖЕО № 2», тоді б не виникало жодних запитань.

Суперечка між головами ОСББ і мером міста Полтави

Олексій Чепурко говорить, що конфлікт вирішено і оподаткування не буде. Голови ОСББ сумніваються в тому, що буде все так легко. Ті ж 30 будинків, за які проголосували на сесії, досі не списані з балансу ЖЕО, це тривалий процес.

Міський голова Олександр Мамай говорить, що є ще одна проблема. У деяких будинках мешканці проти ОСББ, але шахраї попри їх волю створюють об’єднання. Мер розповів, в тих будинках, де створено ОСББ, будуть проходити окремі опитування за його ініціативи і поки не підтвердиться, що жителі за об’єднання, будинки в управління ОСББ передавати не будуть.

Схожі ситуації з блокуванням передачі будинків в управління ОСББ в українських містах траплялися, але дуже рідко. Для прикладу, в Кременчуці при знятті житла з балансу жодних податкових зобов’язань ніколи не виникало.

Тому якщо вся проблема полягала у формулюванні проекту рішення при передачі будинків в управління ОСББ, чому юристи міськради «перемудрили» з запитанням до податкової? Можна було просто запитати чи виникають податкові зобов’язання в ЖЕО при списанні комунального майна і тоді б конфлікту не було. Це некваліфікованість юристів міськради чи спеціально зроблені кроки? Для чого тримати будинки в управління ЖЕО і чи може на цьому заробити місцева влада, читайте в нашій наступній публікації.

Микола ЛИСОГОР, «Полтавщина»