Підводне каміння для ОСББ в Полтаві

Цей матеріал знадобиться тим полтавцям, які хочуть створити ефективне об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.

Проблеми створення ОСББ, як такої, сьогодні не існує. Всі, хто захотів, їх створив або створює. Весь процес у більшості випадків займає від півтора до трьох місяців.

— Станом на 1 грудня 2016 року в Полтаві створено 221 ОСББ, а в цілому по області — 787 (загальна кількість житлових багатоквартирних будинків — 2161 і 6717 відповідно). Серед мешканців усе ще триває дискусія — потрібні їм такі об’єднання чи ні. Зазвичай розмірковують так: ЖЕДи хоч щось роблять час від часу, це давно знайомі структури. А що за «звір» ОСББ, скільки при ньому доведеться платити за кв.м і чи буде ефект — ще питання, — зазначає керівник управління ЖКГ ОДА Едуард Рева.

Як створити ОСББ без помилок

Алгоритм створення ОСББ давно продуманий, уточнений і детально описаний.

Перше зібрання мешканців — загальні збори — це головний біль за гроші активістів будинку (їх має бути не менше трьох). Вони повинні письмово сповістити всіх сусідів про захід (особисто і під підпис!) не пізніше, ніж за 14 днів до дати зборів. Також кожному співвласнику особисто вручаються повідомлення, де вказані: ПІП членів ініціативної групи, заплановані дата, місце і час проведення зборів, а також проект порядку денного. Якщо не до всіх співвласників вдалося достукатися у прямому і переносному сенсі, необхідно направити їм рекомендовані листи і зберегти квитанції із штампом і датою.

Потім на видномі місці кожного під’їзду розміщується оголошення з тією ж інформацією, що і в особистих повідомленнях.

На загальних зборах ініціаторам необхідно мати реєстр співвласників (цю інформацію по своєму будинку можна знайти на сайті kap.minjust.gov.ua).

ОСББ створюється шляхом поіменного голосування із встановленим порядком денним. Об’єднання виникає у випадку, якщо за нього проголосувало більше 50% співвласників, а сумарна площа приміщень, якими вони володіють, перевищує 50% загальної площі квартир і нежитлових приміщень у будинку. Також на установчих зборах затверджують редакцію статуту , обирають правління, голову правління та ревізійну комісію. Якщо на зборах не було прийнято рішення «за» чи «проти» у зв’язку із відсутністю частини власників, то протягом 15 календарних днів проводиться письмове опитування.

Інфографіка «Загальні збори співвласників» ГО «Ефективний власник», із брошури «Як створити ОСББ. Коротка інструкція»

Для реєстрації ОСББ уповноважена особа (голова правління) подає у Державну реєстраційну службу України:

• нотаріально завірений оригінал протоколу установчих зборів (з додатками)
• нотаріально завірений статут ОСББ
• заповнену на місці реєстраційну картку

Важливо! Описаний алгоритм створення ОСББ не враховує всіх важливих дрібниць. За словами досвідченого у цьому питанні полтавського юриста Ірини Білобородової, у результаті можна неправильно сформувати необхідний пакет документів.

— Вимоги щодо процедури створення ОСББ законодавчо змінювалися не раз протягом року (востаннє у листопаді). Далеко не всі із недосвідчених — хай і дуже ініціативних мешканців багатоквартирних будинків — можуть швидко розібратися у нюансах створення об’єднання, — зазначає вона.

Тому бажаючим жити в ОСББ варто як мінімум звернутися до допомогу до знайомих та друзів, які уже створили такі об’єднання. Краще ж знайти хорошого юриста «в темі». Або звернутися до однієї із «тематичних» громадських організацій. Наприклад, у Полтаві це Асоціація «Підтримки об’єднань співвласників будинків» (засновники — ОСББ, які є членами організації, керівник — Олег Тертишник), «Асоціація власників житла «Захисти свій дім!» (Алла Лимар), «Центр розвитку ОСББ Полтавщини» (Ігор Головатий), «Інститут управителів житла» (Анатолій Лисенко).

Ще один важливий момент — знання законодавства. Для ОСББ це закони «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», «Про об’єднання співвласників багатоквартирних будинків», наказ Держкомітету з питань ЖКГ «Про затвердження Типового статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень і управителя». Державна реєстрація відбувається відповідно до закону «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб підприємців».

Корисні посилання:

• Державна реєстраційна служба України ddr.minjust.gov.ua
• ГО «Ефективний власник» vlasnyk.org.ua
• Тематичний сайт громадської мережі «Опора» osbbua.org

Коли ОСББ гальмує влада

Отже, ініціативні мешканці загітували сусідів за ОСББ, провели всі приписані процедури і у голови об’єднання в руках — довгоочікувана печатка новонародженої юрособи. Залишається отримати правовстановлюючі документи у ЖЕО № 2 і почати самостійно господарювати. Але Полтава місяцями не знімає із свого балансу колишнє комунальне житло, це десятки будинків.

— У червні ми провели установчі збори, у липні — загальні, у серпні вже отримали печатку. Але з того часу я відправляю до податкової та статуправління звіти з прочерками. У ЖЕО сказали, треба за нас якісь податки заплатити, а грошей в бюджеті на це немає, — говорить голова ОСББ на Великотирнівський 31/1 Ганна Єфременко. — Виходить, як юридична особа ми вже існуємо, але управляти своїм майном не можемо, бо воно ще по факту комунальне. Не наймаємо на роботу людей — адже як законно їм платити зарплату в цій ситуації?

Заступник мера Полтави з питань ЖКГ Олексій Чепурко ще недавно стверджував: це типова проблема для України при створенні ОСББ. За його словами, згідно з Податковим кодексом при передачі багатоквартирних будинків з балансу міста на баланс ОСББ необхідно сплатити податок на прибуток, а це мільйони гривень, які не зайві для інших потреб городян. Олексій Чепурко зазначав, що з цього приводу в серпні написав лист до ДФС у Полтавській області з проханням роз’яснити спірний момент. І, за його словами, відповідь звідти прийшла невтішна для обох сторін: міській казні треба шукати кошти для сплати податку на прибуток через створення ОСББ на базі комунального майна.

Але Олексій Чепурко, м’яко кажучи, лукавить. У його листі до податківців, який опинився у розпорядженні редакції, — ні слова про ОСББ!

Як видно із фотокопії документу, він просить надати «податкову консультацію» не про передачу житла з балансу КП «ЖЕО № 2» на баланс ОСББ, а про передачу таких об’єктів на... баланс управління комунальним майном Полтави! «Полтавщина» також володіє відповіддю на цей лист за підписом в.о. начальника ДФС у Полтавській області Сергія Садового. Там, зокрема, йдеться про таке: «Операції з прийняття майна на баланс неприбуткової організації з комунальної власності не є об’єктом оподаткування податком на прибуток за умови внесення контролюючим органом такої організації до Реєстру неприбуткових установ і організацій та використання такого майна для забезпечення потреб основної діяльності».

Справа у тому, що в Україні відносно давно набрали чинності документи, згідно з якими неприбуткові організації типу ОСББ і ЖБК і самі не є платниками податку на прибуток, і при їх реєстрації колишні балансоутримувачі нічого державі не винні. Так, порядок списання будинків з балансу затверджено постановою КМУ № 301 від 20.04.2016 р. І йдеться не про «передачу будинку з балансу на баланс», а про передачу примірників технічної документації (детальніше тут).

У цій ситуації виникає питання — навіщо Полтава з літа затягувала початок фактичної діяльності ОСББ? Адже не може бути, аби наші чиновники були дурніші за колег із районного центру. Приміром, у Кременчуці фактичне господарювання ОСББ завжди починалося невдовзі після їхньої реєстрації, ніхто місяцями документів від комунальників не чекав.

— Більшу частину багатоквартирних будинків міста обслуговує КГЖЕП «Автозаводське». При знятті цього житла з балансу для ОСББ комунальне підприємство не сплачує податок на прибуток. Щороку у нас створюється все більше таких об’єднань. Так, станом на 23 грудня у місті функціонує 200 ОСББ, — зазначає заступник мера Кременчука Валерій Декусар.

P.S. Коли стаття готувалася до друку, стало відомо: ЖЕО № 2 нещодавно отримало чергове письмове роз’яснення питання податківців. Тож тепер, сподіваємося, вже створені ОСББ ось-ось почнуть самостійну господарську діяльність.

Створення ОСББ оскаржують в суді

Якщо влада в особі комунального підприємства гальмує фактичну діяльність ОСББ, вихід є — треба доводити свою правоту в суді. Нам невідомо, чи існують такі судові позови у Полтаві. Але відомо, що окремі мешканці окремих ОСББ подали позови на скасування реєстрації своїх об’єднань. За даними заступника мера Олексія Чепурка, така ситуація у будинках по пров. Хорольський, 8 і Рибальського, 16а, на вул. Мазепи, 22 і С.Фронту, 34, а також у деяких інших.

— Позови на скасування об’єднань від окремих громадян можуть виникати, наприклад, при порушенні процедури реєстрації. Коли не всі співвласники були повідомлені про установчі збори. Або, приміром, — популярна помилка — коли на установчих зборах вирішувалися господарські питання (наймання двірників/електриків/сантехників, фіксування зарплати керівникам ОСББ, призначення управителів зі сторони і таке інше), — підкреслює очільник Асоціації підтримки ОСББ Полтави Олег Тертишник.

До речі, прецедент судового позову «співвласник — проти ОСББ» відбувся саме на Полтавщині у 2014 році. Кременчужанка подала до суду на ОСББ «Житловий комплекс будинків «Добробут» (створене 2.08.2012 р.). Вона вимагала визнати недійсними установчі збори, установчі документи та скасувати державну реєстрацію. Якщо коротко, то у квартирі замість позивачки проживав її син, який не був власником житла. Але він був одним із активістів при створенні ОСББ. Крім того, з’ясувалося, що позивачка зареєстрована у квартирі в іншому будинку міста. Ці та інші обставини завадили кременчужанці із сином довести свою правоту, Автозаводський суд міста став на бік ОСББ.

Детальніше ознайомитися із обставинами цієї цікавої справи можна за посиланням. Можливо, досвід кременчуцьких колег допоможе полтавським ОСББ відстояти своє право на існування в судах. Але — якщо випливуть помилки або підробки в установчих документах — тоді копітку марудну справу створення ОСББ його ініціаторам доведеться починати спочатку...

Анна ДОВГОШЕЙ