Полтавський пенсіонер — меру: У місті немає прибудинкової території

До нас звернувся 77-річний полтавець Альберт Іванович Кивва, з проханням розмістити його відкритий лист до міського голови Полтави Олександра Мамая. Через великий обсяг листа залишаємо на свій розсуд найбільш основні частини його звернення.

Створення КП «ЖЕО № 2» можливо було б і правильнім, якби не одне «але». Полтавська міська рада не є власником будинку. З дати приватизації хоч би однієї квартири територіальна громада в особі відповідної ради втрачає право комунальної власності на нього — вона стає співвласником. Будинок стає об’єктом права спільної сумісної власності мешканців (ст. 382 ЦК України).

Я наголошую, міськвиконком функціонально є співвласник житлового фонду і власник лише землі на якій стоять будинки та прибудинкової території — власності громади, яка юридично належить до Держкомзему. Багатоквартирний будинок, співвласниками якого ми є, не має прибудинкової території — він висить у повітрі, тому оплата споживачами за «обслуговування прибудинкової території» не відповідає чинному законодавству.

Згідно з роз‘ясненням міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України від 01.04.2006 р.: «Прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку.»

Щодо правил визначення прибудинкової території та розташування на ній будівель іншого призначення в роз‘ясненні сказано: «Межі прибудинкової території визначаються відповідно до Положення про склад, зміст, порядок розроблення, погодження та затвердження проекту розподілу території кварталу (мікрорайону), затвердженого наказом Держбуду від 19 березня 2001 р. N 59, у генеральному плані населеного пункту, який затверджується рішенням органу місцевого самоврядування».

Конфігурації та розміри земельних ділянок встановлюються на підставі відповідної землевпорядної документації — ч. 4 ст. 42 Земельного кодексу України — що є необхідною процедурою для отримання Акта на право власності чи постійного користування земельною ділянкою.

Для з’ясування права власності на землю прибудинкової території будинку № 5 по пров. Токарний, я звернувся з запитом до управління з питань містобудування та архітектури Полтавського міськвиконкому стосовно рішення Полтавського міськвиконкому від 22.06.07 р. № 153 «Про затверження площі прибудинкових терииторій» і отримав відповідь, що інформація про відведення земельної ділянки під забудову під буд.№ 5 по пров. Токарний у м. Полтава відповідно до зазначеного рішення Полтавського міськвиконкому № 153 від 22.06.07р. «Про затверження площі прибудинкових територій» в управлінні з питань містобудування та архітектури відсутня.

З аналогічним запитом я звернувся до Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру і отримав відповідь, що за результатами розгляду повідомляємо, що станом на 13.08.2012 року інформація щодо визначення прибудинкової території житлового будинку по пров. Токарний 5, в управлінні відсутня.

Отже власник квартири у багатоповерховому будинку не є співвласником прибудинкової території, лише після оформлення такого документа, яким є Акт на право власності чи користування земельною ділянкою, прилегла до будинку територія набуває статусу прибудинкової! Тобто робимо логічний висновок, що перед нами...тотальний обман.

Закон «Про житлово-комунальні послуги» (далі ЗУ «Про ЖКП») — визначає основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, а також їхні права та обов’язки.

Згідно ст.19 п.4. Особливими учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є балансоутримувач та управитель, які залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником. Міська рада згідно ЗУ «Про самоврядування» має право визначити балансоутримувача житлового фонду, при цьому міськвиконком через житлово-комунальне управління фунуціонально бере на себе обов’язки власника прибудинкових територій та співвласника житлового фонду і на підставі ст.23 ЗУ Про ЖКП має право тримати на балансі та управляти належним йому майном, доручати управляти відповідно до договору балансоутримувачу або управителю. У разі спільної власності кількох співвласників договір щодо утримання на балансі та/або управління майном укладається з усіма співвласниками.

Згідно п.2 ст. 24 Балансоутримувач зобов’язаний:

1) укладати договір з власником (співвласниками) на утримання на балансі відповідного майна;
2) утримувати на балансі майно, визначене договором з власником (співвласниками);
3) вести бухгалтерську, статистичну та іншу, передбачену законодавством, звітність відповідно до законодавства;
4) забезпечувати управління майном власними силами або укладати договір з юридичною особою на управління майном;
5) забезпечити умови для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів відповідно до встановлених стандартів, нормативів, норм та правил;
6) забезпечити належні експлуатацію та утримання майна, що перебуває на його балансі.

Я навів повний перелік обов’язків балансоутримувача, щоб Ви, шановний Олександр Федерович, зрозуміли — перше ніж встановлювати тарифи на послуги, треба балансоутримувачу укласти договори з власником та співвласниками майна, для визначення, яке конкретно майно балансоутримувач буде утримувати на балансі, забезпечувати його управління, своєчасне проведення капітального і поточного ремонтів, належну експлуатацію та утримання.

Згідно ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників; власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку відповідно до своєї частки у майні будинку. Послуги, які балансоутримувач надаватиме по утриманню майна спільної власності, надаються об’єкту спільної власності (будинку), і повинні відображатись на балансовому рахунку данного будинку з подальшим пропорційним розподілом між співвласниками.

В кожній експлуатуючій організації повинно зберігатися, згідно п.1.2 — 1.3 Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій — технічна документація всього багатоквартирного будинку та прибудинкової території, яка включає в себе, зокрема:
— технічний паспорт на квартирний (багатоповерховий) житловий будинок;
— проектно-кошторисну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;
— акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію;
— акти приймання — передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.
Комунальне підприємство ЖЕО № 2, як балансоутримувач, повинне забезпечувати своєчасне внесення змін до цих технічних паспортів.

Отже, за допомогою цієї документації доволі легко можна підрахувати частку кожного співвласника багатоквартирного будинку в усьому багатоквартирному будинковолодінні як цілісному майновому комплексі. Для цього достатньо скласти площі всіх приміщень будинку, (крім допоміжних, які, згідно Рішення Конституційного Суду, є спільними та неподільними) та поділити на цю цифру площу кожного окремого приміщення. Така метода підрахунку є єдино справедливою та такою, що відповідає чинному законодавству.

Більше того — згідно п.2 Постанови Кабінету Міністрів N 560 «Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій», розмір тарифів (нормативних витрат, пов’язаних з утриманням будинків і споруд та прибудинкових територій) визначається по кожному будинку окремо.

Нормативні витрати відображаються в кошторисі та акті виконаних робіт по конкретному багатоквартирному будинку, отже місцева влада має право встановлювати тарифи лише для експлуатуючих організацій (балансоутримувач, управитель, виконавець, виробник).
«Одиницями обліку» ж для кінцевих споживачів, якими є власники квартир в багатоповерховому будинку, можуть бути лише окремі багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси.

Встановлення місцевою владою так званих «тарифів», на які посилається в своїх розрахунках працівники житлово-комунального господарства, для кінцевих споживачів — платників за комунальні послуги — є порушенням всіх вищеперерахованих нормативних актів.

На мій запит про суму витрат за рік на утримання будинку, в якому я проживаю, начальник Управління ЖКГ м. Полтави С. Сінельнік відповів, що надання такої інформації не передбачено Законом. А фактично таких даних просто не існує.

Шановний Олександр Федорович, я вважаю що питання, які відображені в моєму листі до Вас, стосуються всієї Полтавської громади і я маю надію, що Ви, як член громади, якому громада довірила управління комунальною власністю, надасте через ЗМІ пояснення щодо знищення Громадської ради, «реорганізації» управління комунальною власністю громади, використанню коштів платників податку і взагалі, які ще Ви, шановний Олександр Федорович, «покращення» плануєте для громади.

З повагою, Альберт Кивва (пенсіонер)

«Полтавщина»