Полтавська міська рада програла суд забудовникам на Жовтневій, 48

Нещодавно відбулося засідання Господарського суду Полтавської області, де під головуванням судді Погрібної С.В. розглянули позов Полтавської міської ради до фізичної особи-підприємця та третьої особи яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

Міська влада просила суд визнати недійсним договір суперфіцію від 20.09.2010 року. Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечував, посилаючись на їх безпідставність і необґрунтованість і просив суд відмовити в їх задоволенні.

За місяць до судового рішення представник відповідача подав клопотання про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Приватне підприємство Полтавське бюро технічної інвентаризації «Інвентаризатор» оскільки рішення по даній справі може вплинути на його права та обов’язки.

Але колегія суддів відмовила в задоволенні даного клопотання, оскільки не доведено, що рішення по даній справі вплине на їх права або обов’язки БТІ.

Крім того представник відповідача подав інше клопотання, в якому просив суд залишити позов без розгляду, посилаючись на те, що Полтавський міський голова Олександр Мамай не мав права підписувати позовну заяву. Але суд відмовив в задоволенні й цього клопотання.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін та третьої особи, колегія суддів встановила:

22.08.2006 р. фізична особа-підприємець та відповідач по справі та фізична особа-підприємець (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача) звернулися до виконавчого комітету Полтавської міської ради з заявою про виділення земельної ділянки за адресою Жовтнева, 48 площею 500 кв. м. для будівництва торгово-офісного центру і зупинки громадського транспорту «Університет».

Рішенням дванадцятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 27.02.2007 р. «Про погодження розташування торгово-офісного центру на ділянці по Жовтневій, 48» пунктом 1 було погоджено розташування торгово-офісного центру на цій земельній ділянці.

Рішенням двадцять шостої сесії Полтавської міської ради від 28.03.2008р. було внесено зміни до цього рішення, а саме пункт п.1 викласти в наступній редакції: «Погодитись із розташуванням торгово-офісного центру на земельній ділянці площею 1445 кв. м. по Жовтневій, 48 за рахунок знесення тимчасових торговельних павільйонів з обладнанням зупинки громадського транспорту «Університет».

Рішенням двадцять восьмої сесії від 19.06.2008р. «Про надання земельних ділянок, оформлення та продовження права користування земельними ділянками» було затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельні ділянки та проекти землеустрою, щодо відведення земельних ділянок.

Відповідно до даного рішення, підприємцям надали в спільне користування для забудови (суперфіцій) строком на 2 роки земельну ділянку пл. 0,1445 га. для будівництва торгово-офісного центру.

Пунктом 9 даного рішення зобов’язано землекористувачів у місячний термін укласти договори суперфіцію.

На підставі вказаного рішення 30.07.2008 р. між Полтавської міською радою (супефіціар, позивач по справі) та фізичною особою-підприємцем (супефіціарій, відповідачем по справі) був укладений договір суперфіцію, який було зареєстровано у Полтавській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів суперфіцію вчинено запис від 05.08.2008 р.

Відповідно до п. 1.1. даного договору Суперфіціар надає, а Супефіціарій приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться в розпорядженні Полтавської міської ради, для будівництва торгово-офісного центру.

Об’єктом даного договору є право Суперфіціарія користування земельною ділянкою Полтавської міської ради для забудови.

При укладенні договору сторони узгодили наступне, плата за користування земельною ділянкою становить 2750,32 грн. на рік. Плата за користування землею для забудови вноситься відповідачем у грошовій формі щомісяця у розмірі 1/12 частини річної суми плати.

Сторони при укладенні даного договору, а саме п.3.1 узгодили, що строк користування земельною ділянкою встановлено з 19 червня 2008 року по 19 червня 2010 року. Строк користування земельною ділянкою може бути продовжено лише за письмовою згодою сторін, за умови прийняття відповідного рішення міської ради , про що Сторони укладають додаткову угоду до даного договору. Пунктом 3.3. Договору передбачено, що після закінчення строку даного договору Супефіціарій має право на поновлення його на новий строк. 01.06.2010р. підприємці, відповідачі по справі, звернулися з заявою до Полтавської міської ради з проханням продовжити право користування земельною ділянкою.

Рішенням п’ятдесят п’ятої сесії п’ятого скликання Полтавської міської ради від 06.07.2010р. «Про продовження терміну дії рішення дванадцятої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 27.02.2007р.» зі змінами внесеними рішенням двадцять шостої сесії Полтавської міської ради п’ятого скликання від 28.03.2008р. було розглянуто це клопотання та вирішено продовжити на п’ять років термін попереднього рішення дванадцятої сесії міської ради.

На виконання даного рішення 20.09.2010р. між позивачем та відповідачем було укладено договір суперфіцію, яким фактично і було продовжено відповідачу право користування земельною ділянкою терміном на 5 років.

При укладенні договору сторони узгодили наступне, плата за користування земельною ділянкою становить 5629,89 грн. на рік.

Строк користування земельною ділянкою відповідно до договору встановлено з 06 липня 2010року по 06 липня 2015 року.

Але позивач звернувся до суду з позовною вимогою про визнання недійсним договору суперфіцію від 20.09.2010р., посилачиюсь на те, що договір укладено з порушенням вимог чинного законодавства.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач, посилається на те, що між Полтавською міською радою та підприємцем за договором суперфіцію від 30.07.2008р. ніколи не вчинялось письмової згоди про його продовження та не укладалась додаткова угода про продовження, відповідно до умов Договору суперфіцію від 30.07.2008р.

Також позивач зазначив, що договір суперфіцію від 30.07.2008р. припинився у зв’язку із закінченням строку та відповідно до приписів ст. 416 Цивільного кодексу України право суперфіцію земельної ділянки припинилось у зв’язку із спливом строку права користування.

При цьому, позивач зазначає що «відсутній факт існування обставини щодо наявності підстав вичерпний перелік яких визначений ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України», за умови яких підприємець міг набути право суперфіцію земельної ділянки поза конкурсними засадами.

Однак колегія суддів вирішила, що позовні вимоги Полтавської міської ради не підлягають задоволенню, виходячи з наступних підстав: згідно зі статтею 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:

1. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2. спливу строку права користування;
3. відмови землекористувача від права користування;
4. невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.

Як вбачається з вищевказаних норм суперфіцій не містить заборони щодо поновлення договору суперфіцію, у зв’язку з чим до спірних правовідносин, що склалися між сторонами на підставі договору суперфіцію від 30.07.2008 р., можливо застосовувати положення статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка встановлює умови поновлення договору оренди землі в порядку аналогії закону, встановленої статтею 8 Цивільного кодексу України.

Також суд звертає увагу, що сторони при укладенні договору суперфіцію від 30.07.2008р. сторони передбачали продовження строку користування земельною ділянкою за письмовою згодою сторін, за умови прийняття відповідного рішення міської ради.

Рішенням п’ятдесят п’ятої сесії п’ятого скликання Полтавської міської ради від 06.07.2010р. було вирішено продовжити спільне користування для забудови (суперфіцій) строком на 5 років земельної ділянки пл. 0,1445 га. за адресою Жовтнева, 48 для будівництва торгово-офісного центру. На виконання даного рішення 20.09.2010р. між позивачем та відповідачем було укладено договір суперфіцію, яким фактично і було продовжено відповідачу право користування земельною ділянкою терміном на 5 років.

На час розгляду справи це рішення є чинним і не було скасовано, проти чого не заперечує і позивач. А відповідно до статті 144 Конституції України та статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування» рішення органів місцевого самоврядування є обов’язковими для виконання на відповідній території.

Крім того 28.11.2011 р. відповідачу видано декларацію про початок виконання будівельних робіт будівництва торгово-офісного центру з даховою котельнею.Згідно витягу ПП Полтавського БТІ «Інвентаризатор» про державну реєстрацію прав від 05.12.2011 р. за підприємцем зареєстровано право приватної спільної сумісної власності на об’єкт незавершеного будівництва. На момент укладення договору суперфіцію від 30.07.2008 року законодавство України не містило положень щодо надання земельних ділянок для забудови на конкурсних засадах.

Суд зазначив, що редакція статті 134 Земельного кодексу України, на порушення вимог якої посилається позивач, набули чинності з 14.10.2008 року на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VІ, тобто після прийняття рішення місцевою радою та укладення договору.

За таких обставин, колегія суддів дійшла до висновку, що дію договору суперфіцію від 30.07.08 р. було поновлено рішенням Полтавської міської ради від 06.07.2010 р., на виконання якого був укладений договір суперфіцію від 20.09.2010 р., можливість продовження строку користування відповідачем земельною ділянкою передбачена договором суперфіцію від 30.07.2008 р. , а тому положення ч. 1 статті 134 ЗК України про надання земельної ділянки на конкурсних засадах не можуть бути застосовані.

В даному випадку має місце поновлення (продовження) договору, а не первісне виникнення права суперфіцію, як про те помилково зазначає позивач.

Враховуючи вищевикладене колегія суддів вирішила, що позивач не надав належних доказів в підтвердження того, що договір суперфіцію від 20.09.2010 р., суперечить вимогам Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства та не доведено порушення прав територіальної громади м. Полтави при укладенням договору суперфіцію від 20.09.2010 р.

Таким чином, позовні вимоги про визнання договору суперфіцію від 20.09.2010 року не підлягають задоволенню. Тож отримано й відповідне рішення суду: «В задоволенні позову відмовити».

Коротко нагадаємо, що до цього судового рішення будівництву на Жовтневій, 48 перешкоджала комунальна техніка. Про що нам повідомили представники ФОП Кривошти та ФОП Комбалова.

Наприкінці червня будівництво нарешті розблокували.

У липні на території будівництва сапери шукали вибухівку.

Ще раніше, у березні 2011 депутати на восьмій сесії Полтавської міської ради шостого скликання скасували рішення виконавчого комітету Полтавської міськради «Про надання містобудівних умов і обмежень забудов земельної ділянки на будівництво торговельно-офісного центру з даховою котельнею по вул. Жовтневій, 48» від 30.10.2010 р.

Міський голова Полтави Олександр Мамай тоді прокоментував проект рішення. За його словами, попередній мер Полтави Андрій Матковський, перебуваючи у відпустці, вийшов на роботу у вихідний день 30 жовтня і підписав розпорядження на основі якого виконком прийняв вище зазначене рішення. Однак будівництво розпочалося без необхідних дозволів і проекту, а тому, на думку міського керманича, є незаконним.

Ян ПРУГЛО, «Полтавщина»